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北京市私有住宅楼房管理与维修办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-27 02:05:03  浏览:9778   来源:法律资料网
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北京市私有住宅楼房管理与维修办法

北京市政府


北京市私有住宅楼房管理与维修办法
市政府


第一条 为实施《北京市住房制度改革实施方案》,制定本办法。
第二条 本办法所称私有住宅楼房, 是指个人按本市住房制度改革的有关规定购买的单元式住宅楼房( 以下简称私有住房) 。
第三条 同一楼房的产权人享有平等的权利和义务。产权人须遵守国家和本市私有房屋管理的有关规定。
第四条 住宅楼房售出后, 一律由售房单位组织楼房管理机构, 全面负责售出楼房的日常管理。具体职责是:
一、组织和协调楼房共用部位、共用设施的使用、维修, 负责私有住房自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞, 燃气设施故障、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目的急修。
二、管理公共维修基金, 定期向产权人公布使用情况。
三、及时向售房单位反映产权人的意见。
四、调解产权人之间因房屋使用与维修发生的纠纷。
第五条 私有住房的各项维修费用( 供暖、燃气设施除外) , 由产权人负担。其中, 共用部位、共用设施维修所需费用, 从公共维修基金的利息中支付, 不足部分, 可由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。
第六条 公共维修基金由产权人在购房时按每平方米建筑面积30元交纳。以准成本价购房的, 可由产权人和售房单位各交纳50% ( 单位交纳部分可从售房款中支付) 。产权人出售私有住房或其私有住房拆除更新时, 应退还其交纳的公共维修基金本金, 其中售房单位交纳部分应退还原单
位。
第七条 私有住房电梯、高压水泵的管理及其运行、维护和更新费用, 由售房单位负责和负担。
供暖、燃气设施的维修、更新和费用负担, 按本市公有住宅楼房管理的有关规定执行。
第八条 私有住房的正常修缮, 由产权人负责, 也可委托管房单位或其他房屋修缮单位承担。
承担修缮施工任务的单位, 应保证维修及时和施工质量。修缮费用按《北京市房屋修缮工程预算定额》执行,或由双方协商议定。
第九条 产权人应合理使用共用部位和毗连部位, 保证走廊、楼梯、通道畅通。对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备的使用, 应遵守有关规定。需要拆改的, 须经管房单位或有关设施设备的管理部门批准。擅自拆改或使用不当造成损坏或发生故障的, 按有关规定
由责任者负责修复或赔偿。
产权人有权按照自已的意愿使用住房, 但不得影响建筑安全和他人的正常使用, 不得妨害市容观瞻。产权人改变住房使用性质的, 应征询管房单位的意见, 报所在地房地产管理机关批准。
第十条 市和区、县房地产管理局应加强对私有住房的管理, 定期组织有关部门进行房屋安全检查, 监督售房单位对售出楼房的管理与维修工作。对管理不善的单位,房地产管理局应给予警告并限期改正; 对因未履行职责造成产权人损失的, 责任单位应予赔偿。
第十一条 本市住房制度改革前已有的私有住宅楼房的管理与维修, 参照本办法执行。
第十二条 本办法具体执行中的问题, 由市房地产管理局负责解释。
第十三条 本办法自1992年7 月1 日起施行。



1992年5月30日
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案情

2012年3月,许某因自己从事生产经营的厂房年久失修,遂决定将原厂房推倒,欲翻建成6层住宅楼。此后,许某未经任何部门审批,进行翻建,已经建成一层主体。某国土资源局发现许某擅自建房后决定立案查处,认为许某建房违反了我国土地管理法第四十三条的规定,属非法占地。根据土地管理法第七十六条的规定,国土资源局于6月6日对许某作出如下处罚:责令退还非法占用的土地;没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施;按每平方米3元的标准进行罚款共3780元。许某不服国土资源局的行政处罚,提起了行政诉讼,请求法院撤销国土资源局的行政处罚决定。

法院在审理中查明,2012年6月5日,某城乡规划局以许某建房未办理《建设工程规划许可证》,违反了我国城乡规划法第四十条的规定,属违法行为。城乡规划局依据城乡规划法第六十四条,对许某作出《拆除通知》,限许某自接到通知3日内自行拆除建筑物,否则将依法予以强制拆除。该《拆除通知》在许某提起不服国土资源局的行政诉讼案件时已经生效。许某在诉讼中诉称,城乡规划局已经对其建房行为作出了处理,国土资源局不能重复处理。国土资源局辩称,国土资源局依法查处许某非法占地,事实清楚,法律依据充分,结果适当,请求法院维持。


分歧

一种意见认为,许某翻建房屋的行为违反了土地管理法第四十三条的规定,属于违法占地,国土资源局依法对其作出处罚决定并无不当。至于城乡规划局对许某作出的《拆除通知》是由于许某的建房行为违反城乡规划法的相关规定所致,与国土资源局的处罚并不矛盾,二者均系依法作出,又不违反行政处罚法第二十四条的规定,所以不能以城乡规划局的决定影响国土资源局的决定为由撤销国土资源局对许某的处罚。

另一种意见认为,国土资源局对许某的处罚违反了一事不再罚的原则,其处罚的第二项“没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施”与城乡规划局作出的拆除违法建筑的决定相冲突,客观上形成了二者不能同时得到执行的尴尬局面。由于城乡规划局的拆除决定在先,因此,国土资源局作出的行政处罚违反了一事不再罚原则,对国土资源局作出的行政处罚应当撤销。


评析

该案涉及一个法理学上的概念,即一事不再罚原则。一事不再罚原则是指对于违法行为人的同一个违法行为,不得以同一事实给予两次以上的处罚。该原则作为行政处罚的一个基本原则,目的是在于体现过罚相当,防止行政机关重复处罚,保护行政管理相对人的合法权益。我国的行政处罚立法虽然没有明确确立一事不再罚原则,但行政处罚法第二十四条明确规定,对当事人的同一个违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。该规定虽只针对罚款类处罚,但它却涵盖了对同一个违法行为不得进行同种类处罚的基本内容,使法理学上的一事不再罚原则狭义成为补充处罚原则,即对同一个违法行为除行为罚以外不得给予同种类处罚。

就本案而言,城乡规划局对许某作出的《拆除通知》是依据城乡规划法的相关规定作出的,它名为《拆除通知》,实质上也是一种行政处罚,具备了行政处罚的基本要件,由行政执法机关依法作出,其处罚的内容是拆除建筑。按照上述原则,国土资源局就不能再对建筑物作出处罚,否则,国土资源局对违法建筑物作出的任何处罚对于拆除建筑物都是无意义的。本案中,国土资源局在城乡规划局作出《拆除通知》后又作出的处罚决定第二项是没收违法建筑,这样,就产生了不同执法主体作出的同类罚。对于一个建筑物,不同行政机关作出了两种根本无法同时得到执行的行政处罚不仅是荒谬的,也是违反行政法的基本原则即一事不再罚原则的。据此,国土资源局作出的该项处罚应当给予撤销。对于许某的非法占地行为,国土资源局作出的责令退还非法占用的土地、罚款等处罚决定属于补充处罚,法律依据充分,国土资源局是有权作出的。

综上,笔者认为,根据行政处罚法第二十四条规定,结合行政法学的基本理论,适用一事不再罚原则应把握以下三个方面的涵义:同一行政机关对行为人同一违法行为不得给予两次及以上的处罚;不同机关依据不同理由和法律规范对行为人同一违法行为不得给予两次及以上同种类的行政处罚;违法行为已受到刑罚后,除法律规定或特殊情况外,不得再给予行为人行政处罚。以上三个方面内容互为前提,互为补充,缺一不可。


(作者单位:河南省焦作市中站区人民法院)
从《水污染防治法》看松花江水污染事件法律责任
作者:鞠文英 律师

    自哈尔滨市政府决定全城停水、学生放假以来,一场空前的灾难正威胁着这个几百万人的特大城市。黑龙江人的母亲河松花江病了,在一段时间内她将不能为她的儿女们提供生命赖以延续的重要物质---水。我们在全力以赴投入到“战胜困难、共渡难关”的同时,笔者仅从《水污染防治法》的角度谈谈此次事件的相关法律责任问题。
  为防治水污染,保护和改善环境,以保障人体健康,保证水资源的有效利用,促进社会主义现代化建设的发展。我们国家在1984年就已经制定并公布实施了《中华人民共和国水污染防治法》。《水污染防治法》适用于中华人民共和国领域内的江河、湖泊、运河、渠道、水库等地表水体以及地下水体的污染防治。因此,松花江的水污染的法律责任完全受《水污染防治法》的调整和规范。
  按照《水污染防治法》的规定,“水污染”是指水体因某种物质的介入,而导致其化学、物理、生物或者放射性等方面特性的改变,从而影响水的有效利用,危害人体健康或者破坏生态环境,造成水质恶化的现象。因此,因吉化公司双苯厂的责任事故导致松花江水体受到严重污染,危及了人体健康,造成水质恶化,属于法律规定的“水污染”。
  《水污染防治法》第五十五条规定,“造成水污染危害的单位,有责任排除危害,并对直接受到损失的单位或者个人赔偿损失。赔偿责任和赔偿金额的纠纷,可以根据当事人的请求,由环境保护部门或者交通部门的航政机关处理;当事人对处理决定不服的,可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。”也就是说,造成水污染危害的单位是承担民事责任的直接主体,这个单位应当对所有受害者承担民事赔偿责任。在松花江这次水污染事件中,应当承担民事赔偿责任的显然是吉化公司双苯厂,自然已不是杞人之忧。然而,至今我们没有看到该单位为受害单位或受害人承担任何责任,有的只是由当初的隐瞒、否认到最后的道歉而已。
  按照《水污染防治法》第四条的规定,“因水污染危害直接受到损失的单位和个人,有权要求致害者排除危害和赔偿损失”。也就是说,如果这种危害还继续存在的话,任何“因水污染危害直接受到损失的单位和个人”都有权利要求“排除危害”,也就是我们有必要考虑这个企业的存与否的问题。而且,包括哈尔滨市的供单位在内的所有受害单位和个人也都有权要求吉化公司双苯厂进行赔偿。但直到现在,这些善良的受害单位和受害者都还只是默默地应对着他们眼前的困难,没有人为此向吉化公司双苯厂提出一点要求。
   当然,关于这次水污染事件的可诉性问题,我们还应该特别注意《水污染防治法》中的两条法律规定,一个是第第五十五条规定的“赔偿责任和赔偿金额的纠纷,可以根据当事人的请求,由环境保护部门或者交通部门的航政机关处理;当事人对处理决定不服的,可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉”。另一个是第二十六条规定的“跨行政区域的水污染纠纷,由有关地方人民政府协商解决,或者由其共同的上级人民政府协调解决”。
   除此以外,人们正在关心着有关单位和人员的行政责任及刑事责任承担问题。虽然追究责任单位和人员行政责任和刑事责任,当但民间这方面的声音也越来越强烈。按照《水污染防治法》的规定,排污单位发生事故或者其他突然性事件,排放污染物超过正常排放量,造成或者可能造成水污染事故的,必须立即采取应急措施,通报可能受到水污染危害和损害的单位,并向当地环境保护部门报告。船舶造成污染事故的,应当向就近的航政机关报告,接受调查处理。对于拒报或者谎报国务院环境保护部门规定的有关污染物排放申报登记事项的、拒绝环境保护部门或者有关的监督管理部门现场检查或者弄虚作假的、违反规定贮存、堆放、弃置、倾倒、排放污染物、废弃物的,环境保护部门或者交通部门的航政机关可以根据不同情节,给予警告或者处以罚款。造成水体严重污染的企业事业单位,经限期治理,逾期未完成治理任务的,除按照国家规定征收两倍以上的超标准排污费外,可以根据所造成的危害和损失处以罚款,或者责令其停业或者关闭。
  《水污染防治法》还规定,对于造成水污染事故情节较重的有关责任人员,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。不过,按照第五十七条的规定,“违反本法规定,造成重大水污染事故,导致公私财产重大损失或者人身伤亡的严重后果的,对有关责任人员可以比照刑法第一百一十五条或者第一百八十七条的规定,追究刑事责任”。《水污染防治法》颁布施行之后的现行《刑法》第一百一十五条过失以危险方法危害公共安全罪、第三百三十八条条重大环境污染事故罪、第三百九十七条玩忽职守罪、第四百零八条环境监管失职罪等,都是对该起事故有关责任人员可能适用的刑罚条款。对于如此重大的水污染事故,不但应当有人承担行政责任,还应当也必须有人为此承担刑事责任。