一房多卖执行案件的调查与处理
近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。
黑龙江省北安市人民法院 韩召峰
福建省实施《中华人民共和国妇女权益保障法》办法
福建省人大常委会
福建省实施《中华人民共和国妇女权益保障法》办法
福建省人大常委会
（1993年11月12日福建省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 1993年11月19日公布施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 政治权利
第三章 文化教育权益
第四章 劳动权益
第五章 财产权益
第六章 人身权利
第七章 婚姻家庭权益
第八章 法律责任
第九章 附 则
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国妇女权益保障法》第五十三条的规定，结合我省情况，制定本办法。
第二条 保障妇女的合法权益，是全社会的共同责任。国家机关、社会团体、企业事业单位、城乡基层群众性自治组织，应当依照《中华人民共和国妇女权益保障法》和本实施办法，采取有效措施，保证妇女各项权益的实现。
第三条 县级以上人民政府成立妇女工作委员会，负责协调、指导、督促有关部门做好妇女权益保障工作。
各级妇女工作委员会下设办事机构，负责日常工作。
第二章 政治权利
第四条 国家机关、社会团体、企业事业单位，应当适当配备女干部担任领导职务。
第五条 各级组织人事部门应当采取培训、轮岗锻炼、建立人才档案等组织措施，切实做好培养、选拔女干部的工作。
第六条 各级妇女组织应当成为培养、输送妇女干部的基地。各级妇女组织应积极配合有关部门培养、选拔女干部，并定期向同级组织人事部门和上一级妇女组织推荐女干部。
各级组织人事部门对妇女组织推荐的女干部，应认真考察，注意培养；符合条件的，应优先任用。
第七条 选举人民代表大会代表，应当逐步提高妇女代表的比例，具体办法由各级选举委员会确定。
第三章 文化教育权益
第八条 各级人民政府应当努力改善办学条件，并根据本地区的需要，合理设置小学、初级中学，保证适龄女性儿童、少年接受规定年限的义务教育。
第九条 教育主管部门和学校应对家庭确有经济困难的女性儿童、少年，减免学杂费，保证她们接受义务教育。
第十条 父母或其他监护人必须送适龄的女性儿童、少年按时入学，接受规定年限的义务教育，不得以任何理由使适龄女性儿童、少年辍学务工、务农或经商。
女性儿童、少年因病、残或因其他特殊情况丧失或暂时丧失接受义务教育能力，确需免予入学或延缓入学的，按照《福建省实施＜中华人民共和国义务教育法＞办法》的规定执行。
第十一条 各级人民政府应定期向同级人民代表大会或其常务委员会和上一级人民政府报告女性儿童、少年接受义务教育的情况，接受检查监督。
第十二条 各类学校在录取学生时，不得擅自提高女生录取分数线，不得擅自制定比例限制录取女生。
第十三条 年满15周岁以上的女性文盲、半文盲，除丧失学习能力者外，均应参加扫盲学习，直至脱盲，并应参加扫盲后的继续教育。
第十四条 国家机关、社会团体、企业事业单位应当对在职女专业技术人员和管理人员，采取进修、培训等方式，进行继续教育。
第十五条 劳动管理部门应当对城镇待业女青年有计划地进行就业前培训；企业事业单位应当对本单位转换职业、工种或编余的女职工进行换岗或再上岗培训。
第四章 劳动权益
第十六条 禁止招收、雇（聘）用未满16周岁的女性儿童、少年做工、经商或从事其他劳动。国家另有规定的除外。
第十七条 企业在转换经营机制时，不得随意辞退女职工。
各级人民政府应积极采取措施，努力做好编余女职工的重新就业工作。
第十八条 企业事业单位在招用女职工时，应当与女职工依法签订劳动合同。
劳动合同期满不再续订的，企业事业单位应根据女职工在本企业的工作年限，按照国家有关规定付给生活补助费。
第十九条 国家机关、社会团体、企业事业单位不得以任何借口降低国家及地方人民政府规定的女职工养老、医疗、工伤、生育等劳动保险待遇。
第二十条 女职工在孕期、产期和哺乳期间，企业不得安排其从事对胎儿和婴儿健康有害的作业；不得以此为由降低其工资；不得减少或取消其产假或哺乳时间。
第二十一条 女职工因健康原因或其他正当理由不能加班加点的，企业不得强制。
第二十二条 国家机关、社会团体、企业事业单位，在评定专业职称或聘任专业技术职务时，应当坚持男女平等原则，不得歧视妇女。
受到不公正待遇的妇女，可以向所在单位的主管部门申诉。
第二十三条 建立女职工生育保险基金社会统筹制度。具体办法由省人民政府另行规定。
第五章 财产权益
第二十四条 农村妇女离婚时，其原有的口粮田、责任田、自留地、自留山的承包权和使用权，应予保护。女方无法继续经营的，由双方协商解决，需要变更承包合同的，可与发包方协商。
第二十五条 农村妇女与城镇男子结婚，户口没有转移的，其所在村庄不得注销其户口，不得收回其口粮田、责任田、自留地、自留山等。
第二十六条 丧偶妇女有权处分个人所有的财产和继承所得的财产，有权携产再婚，任何人不得干涉。
第二十七条 任何单位在分配、出售公有住房或集资建房时，不得损害妇女的权益。
第六章 人身权利
第二十八条 禁止父母或其他家庭成员溺、弃、虐待、残害女婴。
女婴出生后下落不明又无法说明确切原因的，视为弃婴。
被溺、弃、虐待、残害致死的女婴，应列入生育者的生育子女数。
第二十九条 禁止任何单位和个人擅自用医学技术手段鉴定胎儿性别。非法签定胎儿性别或因鉴定为女性胎儿而引流的，单位和个人应当依法承担责任。
第三十条 各级卫生医疗机构或计划生育工作部门，应按规定做好孕妇和婴儿出生的登记工作。
死胎、新生儿死亡，医疗保健单位或个体接生员应在3日内出具证明，并向村（居）民委员会或乡（镇）人民政府、街道办事处计划生育主管部门报告。
第三十一条 父母或其他监护人对患病女婴应及时治疗。故意延缓治疗造成死亡的，应依法承担责任。
第三十二条 禁止买卖、抱送童养媳。
被买卖、抱送的童养媳要求回原家的，应予支持和保护，不得阻拦；不愿回原家且符合收养条件的，可依法收为养女。
买卖、抱送童养媳的，均应列入生育者的生育子女数。
第三十三条 保护女职工的人格尊严。禁止侮辱、体罚或变相体罚女职工。
受侵害的女职工可以向当地妇女工作委员会提出申诉，也可以直接向人民法院起诉。
第七章 婚姻家庭权益
第三十四条 男方不得因女方生育女婴提出离婚。女方被迫同意离婚的，男方必须负担女孩成年前的生活费和教育费，在处理夫妻共同财产时，应当照顾女方的利益。
第三十五条 保护妇女的房屋所有权。男方婚前个人所有的房屋，婚后由双方共同使用、经营、管理8年以上的，可视为夫妻共同财产。双方另有约定的除外。
第三十六条 人民法院审理离婚案件，女方确无居所的，应允许女方对部分原住房有暂时使用权，或由男方给付女方一定的房屋承租费，直至女方有住房或再婚为止。
第八章 法律责任
第三十七条 违反本办法第十条规定，不送女性儿童、少年入学的，由当地乡镇人民政府或县级教育主管部门给予批评教育；拒不改正的，视具体情况和情节轻重处以100元至500元的罚款，并责成受处罚者限期送其适龄女性儿童、少年入学。
第三十八条 违反本办法第十二条规定的，由教育主管部门对责任单位处以1000元至5000元的罚款，并责令其限期改正；对单位负责人和直接责任人予以行政处分。
第三十九条 违反本办法第十六条规定，招收、雇（聘）用女童工的，由劳动管理部门按国家禁止使用童工的规定处罚。
第四十条 违反本办法第十七条第一款规定的，由劳动管理部门视情节轻重，对责任单位处以5000元至10000元罚款，并责令责任单位予以改正。
第四十一条 违反本办法第二十条规定的，由劳动管理部门按照《女职工劳动保护规定》处理。
第四十二条 违反本办法规定，侵害妇女合法权益，其他法律、法规已规定处罚的，依照该法律、法规的规定处罚。
第四十三条 国家机关工作人员相互推诿、玩忽职守，使妇女权益受到损害的，应视情节轻重，追究其法律责任。
第九章 附 则
第四十四条 本实施办法自公布之日起施行。
1993年11月19日
