扬州市物业管理实施办法
江苏省扬州市人民政府
扬州市人民政府令
第47号
《扬州市物业管理实施办法》已经市政府第35次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年3月1日起施行。
市长：王燕文
二OO六年二月十三日
扬州市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 新建商品房应当实行物业管理。
未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；
（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；
（四）负责物业管理企业资质管理工作；
（五）负责物业管理创优评比工作；
（六）依法查处物业管理中的违法行为；
（七）法律、法规、规章规定的其他职责。
各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会履行下列职责：
（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；
（二）选举、更换业主委员会委员；
（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘或解聘物业管理企业；
（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；
（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）决定有关业主共同利益的重大事项；
（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。
（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。
第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。
经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。
筹备组负责下列工作：
（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；
（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；
（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；
（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；
（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；
（六）主持召开首次业主大会会议。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：
（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；
（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；
（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。
业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；
（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；
（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；
（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。
所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。
第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；
（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。
第三章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。
第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。
第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。
第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。
第四章 物业服务与收费
第二十九条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。
业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。
第三十条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。
第三十一条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；
（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金的使用办法；
（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理服务；
（五）物业管理区域内车辆的停放管理；
（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；
（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；
（八）维修资金的帐务管理；
（九）应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。
第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。
第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。
高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。
第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。
第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。
第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。
第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。
第五章 物业的使用与维护
第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称维修资金）。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。
第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。
第四十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。
第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。
第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；
（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；
（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；
（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；
（五）公共绿化、道路、场地；
（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
（七）其它依法归全体业主的设施设备。
第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。
第五十条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。
第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。
第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。
第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。
第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；
（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆摊设点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；
（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。
使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。
第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。
第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。
第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。
房屋专有部分维修责任由业主承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六章 法律责任
第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。
第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。
第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》（扬州市人民政府第22号令）同时废止
安徽省各级国家机关整理积存档案暂行办法
安徽省人民委员会
安徽省各级国家机关整理积存档案暂行办法
省人民委员会
第一章 总 则
第一条 为做好积存档案的整理工作，统一作法，提高工作效率和质量，特根据“原大区一级机关档案整理工作暂行办法”和“国家机关文书立卷工作和档案室工作暂行通则”的原则精神，并结合本省具体情况，制定本办法。
第二条 积存档案是国家的历史财富．整理工作直接关系着国家档案材料的科学利用和保管。各级领导必须重视与支持，并应根据积存档案的数量，适当调配人力，组成整理小组，积极开展工作，以保证按期完成整理任务。
第三条 解放以来，在工作活动中形成的全部文书材料，包括：收文、收电、发文底稿、发电底稿、内部文件、电话记录、会议记录、技术图纸、出版物原稿、簿册、图表、印模、影片和录音带等，统称为积存档案。
第四条 积存档案中，除技术档案外，凡未经整理立卷的另散文件或者整理得不科学面不便利用的案卷，均应按照本办法加以整理或调整。
第五条 整理积存档案的具体组织工作和业务指导，由机关办公室或档案室负责，使之有领导、有计划、有步骤的进行。根据积存档案的具体情况，可以全部集中起来统一整理，也可以分散由各组织单位分别整理。无论集中或分散整理，在一个全宗内采用的原则和方法应该一致。
第六条 档案材料是国家的机密，档案工作人员和参加整理的人员必须提高政治警惕性，严守国家的机密，保护档案的安全。
第二章 整理的基本原则和要求
第七条 保持文件之间的历史联系，并便于利用和保管，为整理档案材料的基本原则，也是衡量案卷质量的主要标准。
第八条 档案材料必须严格地按全宗（一个全宗就是一个机关在工作活动中所形成的全部档案材料）整理和保管。一个全家的档案不得分散，两个全家的档案不得混淆。只有在采取各种措施以后，仍然不能按全宗分开的档案材料，才允许采用联合全家的办法。
区分文件的所属全宗，一般应以文件的主办机关或制成机关为准。几个机关会同办理的文件，其原本（即定稿）应放入主办机关的全家，原本的抄本放入会办机关的全宗；某机关拟办而以其他机关名义发出的文件，或机关内某一单独构成全宗的组织单位拟办，而以机关名义发出的文件
，原本放入发文机关的全宗，草稿和原本的抄本放入拟稿机关（或单位）全宗；一个机关未办理完毕，移交给另一机关组织承办的文件，应该放入最后承办完毕的机关全宗；领导人因为兼任其他机关的职务而产生的文件，应该放入兼职机关全宗。
第九条 为了保护国家机密，应把普通档案（一般文件、密件和明码电报）和绝密档案（绝密文件和绝密电报）分开整理和保管。绝密档案应指定专人负责。
如果由于原来文书处理制度的关系，不能按照这个原则区分整理时，可以保持原状。
第十条 档案与资料不得混淆。凡是为了传播经验、宣传教育及工作参考而印发的公开的和内部的出版物，如书籍、小册子，政报、公报、传单等，要与档案分开作为资料另行处理。
第十一条 整理积存档案，应该分清缓急，区别主次．在步骤上，先整理最乱的零散文件，后调整不便利用的案卷，由近而远，逐年进行。在要求上，对具有永久和长期保存价值的，应详加整理，保证质量；对仅有短期保存价值的，可以简单整理；对没有保存价值的，可以不予整理。
第三章 整理前的准备工作
第十二条 整理积存档案之前，各机关必须根据积存档案的实际情况，订出全面的整理规划（包括整理范围，完成期限，人员组织和分工、步骤、方法等等），经机关领导人批准后执行，并报省人民委员会办公厅档案管理处备查。
第十三条 为便于鉴定档案材料的价值，在整理前应该编写出本机关档案材料保管期限表和不需保存档案的范围。
本机关档案树料保管期限表和不需保存档案的范围，由鉴定委员会或鉴定小组负责制定，经本机关领导人批准后，送省人民委员会办公厅档案管理处备查。鉴定委员会或鉴定小组的成员包括：办公室主任，有关业务单位负责人，机关档案室负责人等。
第十四条 组织参加整理的人员进行学习，以便使他们懂得档案材料分类、立卷等基本知识。学习的主要内容为：分类和立卷原则，立卷六个特征的远用，档案材料保管期限表，不需保存档案的范围，国家机关文书立卷工作和档案室工作暂行通则，积存档案整理办法等等。
第十五条 整理每一个全宗以前，应将所属全宗的文件材料尽量搜集齐全，以保持全宗的完整，避免在整理过程中发生返工和不断插进文件的现象。
第十六条 为了便于分类和整理，应为每个全家编写一分简要的关于立档单位和全宗历史情况的说明。
立挡单位情况说明的主要内容，包括机关产生和结束的时间（现行机关只写产生时间）、产生的原因、机关性质、职能与任务、工作范围、机关内各个时期组织机构变动情况、负责人的姓名以及与其他机关的关系等。如果这样编写有困难时，可以只写机关内各个时期组织机构及其负责
人的变动情况。
全宗历史情况说明的主要内容，包括全家内的案卷和另散文件的数量、起止年度、完整程度、整理和利用情况等。
第十七条 根据每个全家的具体情况，按照年代一一组织机构或年代——问题分类原则（在档案材料特别少的全宗，可只按年代或只按问题分类）制定分类方案，以作为整理档案树料分类的依据。如果一个全家是已经大部立好的案卷，并进行过分类，其分类又基本上符合上述原则的，
可以维持观状，或在原有基础上作适当的修改。
第十八条 整理前要作好必须的物质准备，如印制卷皮、卷内目录、备考表、案卷目录以及装订用具等。
第四章 整理时步骤和方法
第一节 区分年代和分类
第十九条 整理积存档案，首先要在全家内区分文件的年代，将档案材料按年度分开．如果档案材料原系按年度分别存放的，则不必再区分年代，只需在分类时注意，将其他中代的文件拣出归入有关年代。
第二十条 区分文件的年代，一般应以本机关收到、发出或制成文件的所属年代为准。
跨年度的文件放在结案的一年；年度计划、总结、予决算报表等类文件放在针对的一年；长远计划放在针对的头一年；二年以上的总结、报告、报表等类文件放在针对的最后一年；回顾性和纪念性的文件放在写成的一年；法规性的文件放在公布或批准的一年；兵役年度的全部文件放在
针对年代；短期性运动的全部文件，可列入开展这一运动的主要年代。
第二十一条 档案材料按中度分开后，再按组织机构或问题进行分类。
如果按照组织机构分类，一般应以文件的主办单位或制成单位为准。以机关名义发出的文件或召开会议形成的文件放在承办单位；机关内几个组织单位共同办理的文件放在主办单位，一个单位未办理完毕移交给本机关另一单位继续办理的文件放在最后办理完毕的单位；综合性和内容不
属于各组织单位办理的文件放在办公室。
如果按照问题分类，一般应以文件的问题性质为准，不受组织机构的限制，但文件归类必须注意前后一致。
第二十二条 按照分类方案把档案材料分开后，为便于分别对待，可以根据档案材料保管期限表，在不破坏文件之间联系的原则下，将每类文件分为需要永久和长期保存（十年和十年以上）、短期（九年和九年以下）保存以及不需保存（包括已经逾期没有继续保存价值的文件）三部分
。
按照档案材料的价值进行划线工作，可以在分类后单独进行，也可以与分类或者立卷结合进行。至于如何进行有利于工作，这要由积存档案材料的具体情况来决定。
第二节 积存零散文件的立卷
第二十三条 整理每类档案材料时，首先应该熟悉文件的全面情况，本着“先粗后细”“先易后难”的方法，根据文件之间的联系，按照时间、问题、名称、作者、收发文机关和地区等特征组合案卷。组合案卷时，应根据档案材料的具体情况，全面考卷，反复比较，正确地运用六个特
征进行立卷工作。
第二十四条 每册案卷一般不宜超过二百张，超过太多时可以分册立卷。除处理某一件事情、某一案件和某一会议的文书材料应该集中立卷，来文和复文，请示和批复，必须放在一起立卷．但是，在不影响文件之间的联系的原则下，可以将上级机关、本机关、下级机关以及其他机关的
文件分开立卷。
附件一般应随主件（即正文）立卷，如果不适于一起立卷的可另行存放，但应在备考表内注明。
第二十五条 立卷时，必须注意适当照顾文件的历史价值或科学价值，特别贵重的文件，一件或几件也可以单独立卷。
第二十六条 案卷立成以后，卷内文件应根据文件之间的联系进行系统的排列。卷内文件的具体排列方法有：严格按时间排列、先按问题后按时间排列、先按地区后按时间排列、先按收发文机关后按时间排列、先按作者后按时间排列、先按名称后按时间排列、按文件重要程度排列、按
姓氏笔划排列等．但是，复文应该放在来文的后面，外机关对本机关发文的复文、应该放在发文的后面。
第二十七条 组合案卷过程中，必须注意了解卷内文件存在的缺点和问题，对需要加以说明的，应该随时记录下来，待定卷后填入备考表。
第二十八条 根据保管期限表初步确定每个案卷的保管期限，并拟出能够正确地反映出卷内文件的主要组成部分（如内容、作者、名称）的案卷标题。用词用语力求确切，防止过于笼统和冗长。
第二十九条 一个全宗一个年度或者其中一个类的文件巳经全部组成案卷之后，必须组织业务水平较高的人员进行一次全面地、系统地、认真地审查，如发现不要之处，要进行适当的调整或修改，以保证案卷的质量。
审查的内容，主要包括：分类、区分价值是否正确，卷立得是否合乎原则，保管期限、卷内文件排列、标题的拟制是否恰当，文件是否完整等等。
第三十条 需要永久和长期保存的案卷以及绝密案卷，应该按照卷内文件排列顺序统一编上张号，填写卷内目录，卷后附上备考表，去掉金属物，进行必要的折迭、裱糊和修正工作，并使用质量较好的卷皮，用线装订（装订时要注意整齐，便于阅读，特别贵重和不适于装订的文件，也
可以不装订），卷皮封面要填写清楚。1952年以前需要保存十年的档案材料，可以按照三十一条的规定办理。
第三十一条 需要短期保存的案卷，可以只编件（分）号或张号，卷内文件进行简单排列，拟出标题，用质量较差的卷皮突起，填好卷皮封面，不必进行装订和填写卷内目录等工作。
第三节 积存案卷的调疆与加工
第三十二条 积存档案中，如系已经按照旧分类法立成的案卷，只要分清了全宗和年代，并且基本上能够保持文件之间的联系，一般地还便于查找、利用的，暂时可以不动，或者只作必要的调整，待将最乱的档案整理完毕后，再考虑重新整理或加工整理。如果整理的方法极不科学，不
能保持文件之间的联系，应该按照本办法第四章第二节的规定拆卷，重新整理。
第三十三条 调整原来经过整理的案卷时，必须把不属于本全宗的案卷或文件拣出来归入有关全宗；区分年代和分类不正确的，加以适当调整， 文件之间的自然联系（如正文和附件、来文和复文、处理一个具体问题形成的文件等）被分开的，应尽量搜集在一个卷内：一个卷内文件的?
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第三十四条 卷内文件的排列、编写张号、拟定案卷标题、写卷内目录、填写备考表、填写案卷封面等，如与本办法第四章第二节的有关规定不符合的，应该在原有基础上加以修改或者重新编制。
第四节 编制案程目录
第三十五条 一个全宗的全部案卷，应该根据分类方案，按照案卷之间的联系和重要程度进行排列编号。
第三十六条 根据每个全宗案卷的分类和案卷的排列顺序，为每个全宗编制案卷目录．案卷目录应用较好的纸编写一式三分，二分归挡保存，一分备日常查找文件之用。
第三十七条 案卷的排列、编号和编制案卷目录，如果条件许可，最好将永久、长期保存的案卷和短期保存的案卷，分开排列编制。绝密案卷必须单独编制目录。
第三十八条 每一家卷目录后面应附一备考表，说明这一案卷目录中案卷情况（包括完整程度、分类、立卷、排列方法等）。
第五章 档案材料销毁
第三十九条 凡没有保存价值的文件，如不需归档的文书材料和已经超过保管期限没有继续保存必要的档案材料，均列入销毁范围。
第四十条 凡列入销毁范围的档案材料，必须由鉴定委员会或鉴定小组进行鉴定。认为确无保存价值的，应该编制销毁清册一式两分，并说明销毁理由，经批准销毁．销毁十年或十年以上的档案材料，应经过机关领导人审核以后，送省人民委员会办公厅批准；销毁保存十年以下（不包
括十年的）的档案材料由各机关领导人审核批准。
国家档案局或各部门的业务主管机关，在销毁档案材料方面另有规定者，可依其规定办理。
第四十一条 档案材料销毁清册，必须以全宗为单位进行编制。
第四十二条 为了帮助批准机关正确的审查需要销毁的档案材料，应将机关历史和档案情况的说明随销毁清册送审批机关一份。
第四十三条 销毁档案材料，可以采取焚烧，或者送国营造纸厂作为造纸原料。严禁随意出售或作包装等用途。
第四十四条 销毁档案材料的时候，鉴定委员会或鉴定小组应该指定适当干部负责监销，直至烧尽或者制成纸浆为止，以防失密。监销人必须在销毁接册上签名。
第四十五条 销毁清册和批准销毁的文件应该作为专卷永久保存在该全宗内。
第六章 附 则
第四十六条 本办法适用于本省县以上各级国家机关．
第四十七条 本办法适用于一级档案材料的整理。关于技术档案的整理办法另订。
第四十八条 各机关可以根据本办法制定整理工作细则，经机关领导人批准后实行。
第四十九条 本办法经省人民委员会审核批准后实行，修改时同。
1957年7月12日
