不动产即土地、房屋、林木等土地附着物。根据现行有关法律、法规的规定，对不动产登记主要有不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产登记机构负责。涉及的部门主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋行政主管部门、地质矿产主管部门等等。房屋权属登记属不动产登记行政行为之一，根据《城镇房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记分为五项，即：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记。2007年10月1日施行的《物权法》又增加了下列五项房屋权属登记：注销登记、在建工程抵押登记、登记机关自我纠错、异议登记、预告登记。房屋所有权登记属房屋权属登记，其外延比房屋权属登记小。房屋所有权登记有初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、登记机关自我纠错等。目前大多数城市的地方性法律、法规规定房屋权属登记属房产管理部门职责。因城市房屋所有权登记与广大市民生活息息相关，目前行政管理相对人因对房屋所有权登记不服提起诉讼的案件较多。下面笔者就法院对房屋所有权登记具体行政行为的合法性审查及应注意的问题作以下粗浅认识，以求抛砖引玉。
一、我国城市房屋所有权登记制度现状
房屋所有权登记制度属不动产物权登记制度的一部分，有关不动产物权登记制度，现国际上主要盛行三种登记制度，一是契据登记制度，源于法国，又称法国登记制度。它的理论基础是登记对抗主义，该制度的特点是：（1）登记为不动产权利变动对抗第三人的要件：（2）登记采取形式审查；（3）登记没有公信力；（4）以权利人为登记编排顺序；（5）登记物权的变动情况。二是权利登记制度，源于德国，又称德国登记制度。它的理论基础是成立要件主义或称登记生效主义，该制度的特点是：（1）在当事人合意的基础上的登记才发生不动产权利变动效力；（2）对登记申请进行实质审查；（3）登记具有公信力：（4）以不动产为登记编排顺序：（5）登记只记载不动产的现状态，而不记载变动状态。三是托伦斯登记制度，为澳大利亚托伦斯爵士所创，它的理论基础是地卷交付主义，该制度的特点是（1）由政府进行一次总清理，将土地按照自然区域做成土地登记薄，然后将土地的权利对号入座。（2）采取当事人申请登记制度。；（3）已登记的不动产的转移和变更，未经登记，不发生效力；（4）对登记申请进行实质审查。我国现行的不动产登记制度不等同于上述任何一种登记制度，其吸收了上述三种制度的因素。我国城市房屋在经历了1987年房屋普查后，其登记制度也有一个逐步完善的过程，主要法规、规章的规定有城建部1987年4月21日发布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，该法第八条规定，登记发证须“符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备”。建设部1994年4月1日发布施行的《城市公有房屋管理规定》，该法第十一条规定，“新建、改建和扩建的房屋，应当提交立项、规划、用地和建设等部门的批准文件和证件”，才能登记发证。现行的主要有建设部1997年10月27日发布的《城市房屋权属登记管理办法》和2007年10月1日施行的《物权法》。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但有法律规定的除外。”从上述规定可以看出，我国不动产物权一般实行登记制度，其它不动产主要有下列特殊情况可以不登记，1、依法属于国家所有的自然资源；2、物权的设立、变更、转让和消灭的一些特殊情况，非依法律行为而发生的物权变动情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效或人民政府征收决定等行为生效时发生效力。第二，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。在我国不同的不动产有不同的具体登记制度，有关城市房屋所有权登记制度主线为：城市房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不登记的，不受保护。城市房屋所有权在实行登记时，登记机关在将不动产权利记载于登记薄的同时，发给不动产权利人权属证书，登记是房屋权属公示的一种方式和制度，发证则是在登记的同时，登记机关发给权利人权利凭证，这种权利凭证不能流通，房屋所有权转移不以当事人交付权利证书为准，登记的法律效力来自于登记机关登记簿，《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”故如果权利证书与登记簿不一致时，应当以登记簿记载为准。《物权法》第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同的登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。该法第十二条对登记应该履行的职责规定的比较原则，具体对登记审查应采用何种方式没有作规定，也没有界定什么是实质审查，什么是形式审查，笔者认为，该条规定本意是因登记机构各自的职权范围不同，是为了使登记机构在各自的职权范围内，充分履行职责，尽可能保证如实、准确、及时登记不动产物权有关事项，避免登记错误。《城镇房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条、第二十七条的规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。权属清楚、产权来源材料齐全的，方可核准登记，并颁发房屋权属证书。根据上述法律、法规的规定，登记机关负有保障交易安全的职责，其对登记手续和材料审核的范围，不仅包括权利人提供的登记手续和材料是否齐备等形式审查，还应包括房屋登记材料的真实性、权属是否清楚等实质审查。综上，我国现行城市房屋所有权登记制度具有如下特点，（1）实行的是当事人申请制度；（2）对登记申请材料进行实质审查；（3）登记具有公信力；（4）已登记的房屋的转移和变更，未经登记，不发生效力。
二、法院审查城市房屋所有权登记具体行政行为合法性应注意的问题
城市房屋所有权登记具体行政行为的合法性是由其认定事实的主要证据是否确实、充分，适用法律、法规是否正确，是否符合行政程序，有无超越职权、滥用职权等方面的问题构成。房屋登记机关工作人员在作出房屋所有权行政登记行为时必须做到主体适格，事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律、法规正确。故法院应从以下四个方面审查城市房屋所有权登记具体行政行为的合法性，一是审查作出房屋所有权登记的机关是否有作出房屋所有权登记行为法定职权，即对其是否存在超越职权进行审查。我国《行政诉讼法》给超越职权的定义是行政机关及其工作人员在执行职务中，行使了法律没有授予的职权或超越法律授予其职权范围的行为。法院审查房屋所有权登记行为的机关是否有作出房屋权属行政登记行为职权时，主要是通过审查登记机构向法庭提供的证据材料，同时根据原告或第三人提供的证据材料以及法院收集到的证据材料，来判断行政机关是否具有作出被诉具体行政行为的职权。行政登记行为的行政管理职权是由法律、法规及规章规定确定的，审查这一问题时主要是通过审查法律规范来判断登记机构是否有作出被诉具体行政行为的职权。就现在法院受理的房屋行政登记案件情况看，当事人对登记机关的法定职权极少发生争议，笔者在此不作详谈。二是审查作出房屋所有权登记行为程序是否合法。法定行政程序就是已被法律规范形式所确认和规范了的行政管理方式、步骤、顺序和时限。行政程序的主要制度有告之、回避、职能分离、听取当事人陈述和申辩、听证、说明理由、行政救济等。《城市房屋权属登记管理办法》规定房屋所有权登记程序并不复杂，一般不涉及告之、听证等程序，其主要为：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。审查房屋行政登记行为是否存在违反法定程序的问题，既是一个事实问题，也存在一个法律问题，所谓事实问题即是行政机关实施具体行政行为的方式、步骤、顺序和时限。所谓法律问题，行政机关作出具体行政行为程序是否违反法律、法规、规章及其它规范性文件有关程序问题的规定。在诉讼过程中，当事人就程序上的事实问题发生争议是经常发生的，程序上的事实问题由法院通过审查证据来认定。 三是审查作出房屋行政登记行为事实证据是否确实、充分。关于法定职权、程序、事实这几个方面是否合法均存在一个有无证据证实的问题。笔者在这谈到的主要是具体行政行为认定事实的证据。如果房屋所有权登记行为认定的事实主要证据不足，也意味着该登记行为缺乏事实基础，即违反了我国《宪法》“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，属违法行政行为，依法必须撤销或确认无效、违法。在诉讼过程中，当事人就事实主要证据是否确实、充分发生争议是最多的，审判人员如何认定房屋所有权登记行为认定的事实主要证据确实、充分是一个值得探讨的问题。四是审查作出房屋行政登记行为适用法律、法规是否正确。适用法律和认定的事实是不可分割的，关于当事人对适用法律是否准确的争议，主要有两种情况（一）当事人对房屋所有权登记行为认定的事实有争议，对适用法律存在争议；（二）当事人对房屋所有权登记行为认定的事实没有争议，仅对适用法律存在争议。审判机关判断作出房屋行政登记行为适用法律、法规是否正确时，主要从以下几个方面审查具体行政行为的法律依据， (1) 职权来源的依据即有作出房屋所有权登记行为法定职权依据（确保有主体资格）；(2) 房屋所有权登记行为实际操作程序和法定程序的相关规定； (3)法律规范设定或禁止该登记行为的具体条款。(4) 作出房屋所有权登记行为相应的其它法律依据。
三、房屋登记机关对申请人提交的申请材料怎样进行审查，审查到什么程度。
根据我国城市房屋所有权登记制度的特点，对登记申请材料应该进行实质审查。怎样进行实质性审查，审查到什么程度是一个值得探讨的问题。笔者认为，登记机构作出房屋登记，对申请人提供的材料进行审查，应以尽“合理注意义务”，确保登记内容的真实性为限，登记机构对登记手续和材料进行审查，主要包括四个方面。一是，审查登记手续、提供的材料等是否合法、齐全。例，法律、法规、规章及规范性文件要求提供原件的，登记机关应要求申请登记人员提供原件。建设部２００１年８月２９日《城市房地产权属档案管理办法》第十条规定：归档的有关房地产权属的材料，应当是原件；原件已存城市建设档案馆或者经房地产管理部门批准决定的，可以是复印、复制件。复印、复制件应当由经办人与原件校对、签章，并注明校对日期及原件的存放处。该规定中所指的归档的有关房地产权属的材料是申请人提供的，根据上述法律、法规、规章的规定，申请人申请房屋登记提交有关房地产权属的材料应该是原件，原件已存城市建设档案馆或者经房地产管理部门批准决定的，可以是复印、复制件。复印、复制件应当由经办人与原件校对、签章，并注明校对日期及原件的存放处。在行政诉讼过程中，如果被告所举证据，房地产权属材料不能提供原件，复印、复制件，又无经办人与原件校对、签章，没有注明校对日期及原件的存放处。法院应该认定该证据不符合相关法律规定的形式要件，被告在作出被诉行政行为时，未尽到形式审查义务。二是，审查登记手续和材料的主要内容的真实性。登记机关怎样审查登记手续和材料内容的真实性，需要在实际工作中不断总结经验，逐步完善。笔者认为，登记手续和材料的主要内容的真实性，靠有证明力的证据证明。《物权法》第十二条第二款即规定了登记机构应该履行对申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看的职责。根据该条规定，对登记手续和材料的主要内容的真实性审查，如果申请人没有提供有证明力的证据的，应该要求申请人员提供有证明力的证据印证。例如，如果申请人员称某企业终止，申请将其房屋转移到第三人名下。这就涉及某企业是否终止真实性判断，某企业是否终止最有证明力的证据应该是某企业工商登记机关的证据材料，登记机关应要求申请人员提供工商部门的有关证据证明某企业终止，如果登记机构仅凭申请人员提交某企业内部材料就认定某企业终止，不符合《物权法》第十二条第二款的规定，对材料的真实性没有尽到应尽的“合理注意义务”。三是，对申请人员提供的材料存在的疑点，应予以核实。《物权法》第十二条第一款第(四)项规定了登记机构应该履行就登记事项询问申请人的职责。笔者认为，需要询问申请人的情况很多，其中包括对申请人员提供的材料存在的疑点调查、核实等情况。如果登记机构对申请人提供的登记材料疑点没有进行核实。就作出了被诉具体行政行为，登记机构没有尽到应尽的“合理注意义务”。关于登记机构对申请人员提供的材料公章印鉴的真假，是需要鉴定才能得出结论的，笔者认为，登记机关是没有能力做到的，如果每次登记都去鉴定，不符合行政权的效率性。故笔者认为，对公章印鉴的真实性审查，在无人提出异义的情况下，一般不需要进行鉴定。《物权法》第二十一条规定“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”如果是申请人提供的材料公章印鉴是虚假的，最终承担赔偿责任的是提供虚假材料的人。国家赔偿责任是过错责任，如果登记机关没有过错，则不应该承担赔偿责任。
房屋所有权登记行具体行政行为的合法性审查还需要不断通过审判实践来完善。在此笔者只作初略探讨，仅供参考。
参考文献：《行政办案手册》 法律出版社出版，2004年第3版。
王振清主编、吉罗洪副主编：《行政诉讼前沿实务问题研究》，中国方正出版社2004年9月第1版。
胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社。
王达撰写：《物权法对行政审判的影响》
王达著：《中国拆迁法律理论与实务》，中国财经经济出版社
撰写人：湖北省宜昌市西陵区人民法院向建军 章富翠
联系电话：6736940 18672005929
沈阳市城市房屋拆迁管理办法(已废止)
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市城市房屋拆迁管理办法
（2003年2月5日沈阳市人民政府令第19号公布）
第一章 总则
第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保证建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要拆迁人对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条 本办法所称的城市房屋拆迁，包括市政建设拆迁和政府土地储备项目在内的房屋拆迁。
本办法所称的拆迁人，是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。
本办法所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。
本办法所称的房屋承租人，是指与被拆迁人有合法承租关系的单位或个人。
拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市总体规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第五条 沈阳市房产局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。沈阳市城市房屋拆迁管理办公室负责本市城市房屋拆迁的日常管理工作。
各县（市）人民政府城市房屋拆迁行政主管部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
各有关部门应当按照法定职责，配合城市房屋拆迁行政主管部门做好城市房屋拆迁的管理工作。
市、县（市）土地行政主管部门负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章 一般规定
第六条 城市房屋拆迁实行许可制度。拆迁房屋的单位取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施房屋拆迁。
第七条 申请实施城市房屋拆迁的单位应当向城市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：
（一）包括拆迁计划、拆迁方案、补偿明细在内的拆迁申请；
（二）建设项目批准文件和建设用地规划许可证；
（三）拆迁范围图；
（四）国有土地使用权批准文件；
（五）政府土地储备文件；
（六）房地产权属核实手续；
（七）拆迁补偿安置资金已按规定转入指定专用账户的证明；
（八）法律、法规和规章规定的其他资料。
第八条 城市房屋拆迁行政主管部门应当自受理房屋拆迁申请之日起30日内对申请事项进行审查。符合规定的，发放《房屋拆迁许可证》。
第九条 城市房屋拆迁行政主管部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告形式予以公布。
拆迁期限由城市房屋拆迁行政主管部门根据拆迁规模、拆迁项目性质确定，一般不超过3个月，市政建设项目拆迁期限不超过1个月。
城市房屋拆迁行政主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好房屋拆迁的有关宣传和解释工作。
第十条 拆迁人必须按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和拆迁期限实施房屋拆迁。
拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满前15日内，向城市房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请。城市房屋拆迁行政主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
延长的拆迁期限由城市房屋拆迁行政主管部门予以公告。
第十一条 被拆除房屋的所有权人未在拆迁范围内居住的，由其委托代理人、房屋使用人通知房屋所有权人办理房屋拆迁补偿安置手续；空置的房屋，由拆迁人通知房屋所有权人。
《房屋拆迁许可证》规定的首次拆迁期限届满，仍无法通知被拆迁人的，拆迁人对被拆迁房屋进行勘察记录，向公证机关办理证据保全，提出补偿安置方案，经城市房屋拆迁行政主管部门核准后，可先行拆迁腾地。
第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托取得《城市房屋拆迁资格证书》的单位实施拆迁，但城市房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十三条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的单位出具委托书，并订立委托拆迁合同。拆迁人应当自委托拆迁合同订立之日起15日内，将委托拆迁合同报城市房屋拆迁行政主管部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十四条 拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式、补偿金额、安置房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他事项，订立房屋拆迁补偿安置协议。
安置房屋为10层以下的，过渡期限不得超过2年；安置房屋为10层以上（含10层）的，过渡期限不得超过3年。
第十五条 拆迁租赁房屋属于下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：
（一）拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，且被拆迁人选择货币补偿的；
（二）拆迁执行政府规定租金标准的私有住宅房屋的；
（三）拆迁按照国家落实私房政策带户返还住宅房屋的。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的拆迁期限内不能达成拆迁补偿安置协议的，当事人应当自拆迁公告发布之日起至拆迁期限届满之日前，向城市房屋拆迁行政主管部门申请裁决；城市房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
裁决机关应当自收到申请之日起30日内作出裁决。
第十七条 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向房屋所在地的人民法院起诉。
拆迁人按照本办法规定已经对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，经作出裁决的机关申请，由区人民政府或有关部门强制拆迁，或者由城市房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十九条 拆迁当事人订立房屋拆迁补偿安置协议后，又对协议内容产生争议的，当事人可依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁补偿安置协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可依法申请人民法院先予执行。
第二十条 拆迁人对所有权、使用权有争议的房屋实施拆迁时，应当提出补偿安置方案，报城市房屋拆迁行政主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十一条 市政建设项目拆迁房屋，应当遵循先拆迁腾地、后处理纠纷的原则。被拆迁人必须服从建设需要，按工程建设要求，保证按期搬迁。
第二十二条 尚未完成补偿、安置建设项目转让的，应经城市房屋拆迁行政主管部门同意。
建设项目转让后，原拆迁补偿协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同订立之日起30日内予以公告。
第二十三条 城市房屋拆迁行政主管部门应当与拆迁人、出具拆迁补偿安置资金存款证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议。拆迁补偿安置资金，应当存入拆迁人在金融机构开设的账户。
城市房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监管，保证拆迁补偿安置资金全部用于房屋拆迁补偿安置。
第二十四条 城市房屋拆迁行政主管部门应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。拆迁人和被委托的拆迁单位应当按照规定，建立房屋拆迁档案，及时向城市房屋拆迁行政主管部门报送有关资料。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十五条 房屋拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人有权选择补偿方式。
实行房屋产权调换的，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。
第二十六条 拆迁房屋按照房屋的使用用途予以补偿、安置。房屋的使用用途以房屋所有权证记载为准；没有记载的以房屋产籍记载为准。
对于经过批准，改变公有住宅房屋设计使用用途，并按照房改政策购买完全产权的房屋，按照非住宅予以补偿、安置。
第二十七条 房屋建筑面积以房屋所有权证或房屋租赁证记载为准，没有记载或有异议的，当事人可在拆迁期限内向房管部门、房屋所有权登记发证部门书面申请核实。以房管部门、房屋所有权登记发证部门核实的建筑面积为准。
第二十八条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人就解除租赁关系不能达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。但本办法第三十四条规定的情形除外。
第二十九条 拆迁具有一个房屋所有权证或一个房屋租赁证的连脊连栋平房时，有单独户口，房屋具备独立生活条件并按自然间独立生活的，可分户处理。
第三十条 拆迁按照房改政策购买的有限产权住宅房屋，购买人应当按照房改政策，补足产权差价，取得完全产权后，按照本办法第三十六条规定，给予补偿、安置。
第三十一条 实行产权调换的，由拆迁人与被拆迁人商定安置地点。协商不成时，规划为住宅的，原地安置；规划为非住宅的，易地安置。
第三十二条 拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆迁未超过批准期限的临时建筑，按照该建筑的净值予以补偿。
第三十三条 被拆迁房屋应当由房地产评估机构进行评估。拆迁当事人对评估结果有争议的，由城市房屋拆迁行政主管部门组织房屋拆迁房地产评估专家委员会进行鉴定，鉴定结论作为拆迁补偿依据。
第三十四条 拆迁执行政府规定租金标准的私有出租房屋和落实私房政策带户返还房屋的，原租赁关系终止。被拆迁人的补偿金额，按照房地产市场评估价格补偿；住宅房屋承租人按照市政府规定的最低补偿标准给予补偿；对非住宅房屋承租人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的60％给予补偿。
第三十五条 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋，被拆迁人选择货币补偿的，双方的租赁关系终止，按照下列方式进行补偿：
（一）拆迁住宅房屋的，对被拆迁人按照被拆迁房屋房地产市场评估价格的20％给予补偿；对房屋承租人按照市政府规定的最低补偿标准给予补偿。
（二）拆迁非住宅房屋的，对被拆迁人按照被拆迁房屋房地产市场评估价格的40％给予补偿；对房屋承租人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的60％给予补偿。
第三十六条 拆迁住宅房屋实行货币补偿的，按照房地产市场评估价格予以补偿，评估价格达不到市政府规定的最低补偿标准的，由拆迁人按最低补偿标准给予被拆迁人补偿。但本办法第三十四条、第三十五条第一项规定的情形除外。
第三十七条 拆迁住宅房屋，其货币补偿最低标准按照下列公式计算：
（一）承租人：最低补偿金额＝被拆迁房屋建筑面积×房地产市场住宅平均交易价格×80％＋补贴面积×房地产市场住宅平均交易价格×40％。
（二）自有自住的产权人：最低补偿金额＝被拆迁房屋建筑面积×房地产市场住宅平均交易价格＋补贴面积×房地产市场住宅平均交易价格×40％。
第三十八条 房地产市场住宅平均交易价格，由房屋拆迁房地产评估专家委员会按照上年度住宅房地产市场交易价格结合供求关系、区位和环境变化等因素确定，并由城市房屋拆迁行政主管部门定期公布。
第三十九条 拆迁成套住宅房屋，不给予面积补贴。拆迁非成套住宅房屋，其建筑面积低于45平方米以下的给予面积补贴。其补贴面积＝45平方米－被拆迁房屋建筑面积。
成套住宅是指具备独立居室、厨房、卫生间的单元楼房；非成套住宅是指成套住宅以外的住宅房屋。
第四十条 拆迁住宅房屋，拆迁人应当承担下列费用：
（一）被拆迁房屋使用人一次性搬家补助费400元；
（二）实行房屋产权调换的，对于自行解决过渡用房的住宅房屋使用人，由拆迁人每月按被拆迁房屋建筑面积每平方米10元标准支付过渡期间补偿费，每月最低不少于200元，最高不超过400元。实行货币补偿的，按照上述规定一次性支付2个月的临时安置补助费；
（三）利用住宅从事生产经营的，按从业人数每人一次性发给拆迁补助费800元；
（四）电话、有线电视、信息网络一次性恢复补偿费。
第四十一条 拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，按照房地产市场评估价格给予补偿。并由拆迁人承担下列补偿费用：
（一）无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新给予补偿；
（二）货物运输和设备的拆装费；
（三）恢复供水、供电、供热、供气、排水、通讯等原生产规模的配套设施费；
（四）按照第四十二条第一项规定的标准给予两个月的补偿费。
第四十二条 拆迁非住宅房屋实行产权调换的，除按本办法第四十一条第一项、第二项、第三项的规定补偿外，拆迁人应当承担下列费用：
（一）对因拆迁而停产停业的企业职工，给予过渡期间补偿费。拆迁商业用房的，按照被拆迁房屋建筑面积每月每平方米50元的标准给予补偿。拆迁非商业用房的，按照被拆迁房屋建筑面积每平方米每月25元的标准给予补偿。利用场地从事生产经营的，按照土地面积每平方米每月10元的标准给予补偿。
商业用房是指房屋坐落位置在沿街并直接用于经营的非住宅房屋，如商场、商店、门市部、门点等；非商业用房是指除商业用房外的其它非住宅房屋，如办公室、仓储用房、生产厂房、车库等。
（二）每年按该企业前两年税后利润总额的20％给予利润补偿。
第四章 罚则
第四十三条 违反本办法的规定，未取得《房屋拆迁许可证》，擅自实施拆迁的，由城市管理行政执法部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十四条 违反本办法的规定，拆迁人以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的，由城市管理行政执法部门吊销《房屋拆迁许可证》，并处拆迁补偿安置金1％以上3％以下的罚款。
第四十五条 违反本办法的规定，拆迁人有下列行为之一的，由城市管理行政执法部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置金3％以下的罚款；情节严重的，吊销《房屋拆迁许可证》：
（一）未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十六条 违反本办法的规定，接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由城市行政执法部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。
第四十七条 违反本办法的规定，房屋拆迁行政主管部门核发《房屋拆迁许可证》和其他批准文件的，以及核发《房屋拆迁许可证》和其他批准文件后不履行监督管理职责的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第四十八条 因文物保护需要或者按照规划要求只搬迁不拆除原建筑物的，依照本办法的规定执行。
第四十九条 在本市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。
苏家屯区、新城子区、棋盘山国际风景旅游开发区、新民市、辽中县、康平县、法库县可根据本办法的有关规定，结合本地区实际，制定补偿、补助标准。
第五十条 本办法自2003年3月1日起施行。《沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（市政府令[1998]3号）、《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令[1998]17号）、《沈阳市城市房屋拆迁货币安置办法》（市政府令[1999]30号）同时废止。
