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论商品房预售中对消费者权益的保护/付新民

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 03:46:11  浏览:9497   来源:法律资料网
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论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要:商品房预售市场亟待进一步完善,加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总,应当注意防范预售商品房合同中的法律风险,应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同,但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征,必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词:预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
(二)房屋本身的合法性
(三)“售楼宣传单”的法律效力。
(四)开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
(五)定金风险
二、应注意的其它问题
(一)注意承包人的优先受偿权。
(二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
(一)预售合同尽管有融资的性质,但根本上仍属于买卖合同
(二)房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
(一)面积条款不具体:
(二)税费条款:
(三)交楼条款和延迟免责条款:
(四)质量和保修条款:
(五)交付房地产证条款:
(六)物业管理条款:
(七)产权担保条款:
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前,购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布,根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了,房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势,加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带,相关职能部门的管理不配套,具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1],普通消费者又缺乏相应的知识能力,因此,加大对房地产市场的干预力度势在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜,普通消费者也应增强保护意识,这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上,由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在,预购人承受了较大的风险,这些风险主要有:
(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在预购人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋,在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避,最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证",主要包括有:土地使用权证;建设工程规划许可证;建设用地规划许可证;开工证;商品房销(预)售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们,预购人完全有权怀疑其身份是否合法,有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致。否则,我们就可能上当受骗,蒙受巨额财产损失,甚至背上沉重的法律包袱。
(二)房屋本身的合法性
有的单位为了获利,将一些不合法的房屋进行预售,致使预购人购房后不能取得房地产权证件,上当受骗,因此预购人购买此类房屋时应特别注意:
1、开发商在集体土地上建设的预售房,根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发,因此,开发商在集体土地上建设的预售商品房,预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格,领取营业执照的房地产开发企业,才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋,并未在政府有关房屋土地管理部门备案,其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
(三)“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐,是向预购人发出了一种要约邀请,它并不是一种承诺,不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业,在不违背真实的情况下,对物业进行宣传是可以的,所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望,就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见,并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
(四)开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约,但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,预购人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。
(五)定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容:如果消费者得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
(一)注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中,如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条,建设工程合同第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖,根据这一规定,承包人的优先受偿权的效力,优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人(包括预售商品房买受人在内)的因享有担保物权而产生的优先受偿权,居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权;但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人,则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
(二)注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物,但这种做法会给预购人带来严重危险,开发商日后如不能偿还贷款,银行行使抵押权,则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索,但债权实现的安全保障已大为降低,岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物,但其出卖时实际很少有人愿意购买,就是购买的话,价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重,如房屋地基再被执行抵押,则境况更为不妙,这会极大损害预购人利益,影响预售融资的安全秩序。
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河北省建设厅关于印发《河北省新农村建设村庄规划编制导则》的通知

河北省建设厅


河北省建设厅关于印发《河北省新农村建设村庄规划编制导则》的通知

冀建村〔2006〕425号


各市规划局、建设局,扩权县(市)规划局、建设局:

为指导我省社会主义新农村建设村庄规划编制工作,依据国家和省有关法律、法规和技术规范,我厅制定了《河北省新农村建设村庄规划编制导则》,现印发给你们,请认真执行。

附件:河北省新农村建设村庄规划编制导则






二○○六年九月十一日


附件
河北省新农村建设
村庄规划编制导则

第一章 总 则
第一条 为贯彻党中央提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”新农村建设要求,落实省委省政府创建文明生态村的总体部署,指导村庄规划的编制,制定本导则。
第二条 河北省行政区域范围内村庄,编制社会主义新农村建设村庄规划应遵循本导则。城市规划建设用地范围内的村庄规划应纳入城市总体规划。
第三条 村庄规划要以建设社会主义新农村为基本目标,立足于促进农村经济发展,增加农民收入;改善农村人居环境,治理环境“脏、乱、差”;保护文化遗产、延续历史文脉;防止自然灾害、注重村庄安全;一切从农村实际出发,尊重农民意愿;分步实施,防止大拆大建。
第四条 编制村庄规划,应符合国家及省有关法规、标准和技术规范的要求,以建制镇(乡)总体规划为依据,采用符合规划要求的勘察资料和地形图。
村庄规划远期到2020年,近期一般为3—5年,并与建制镇(乡)总体规划期限相协调。

第二章 村庄规划组织与审批
第五条 村庄规划应以行政村为单位,由乡级人民政府负责组织编制。村委会应指定人员参与村庄规划编制过程,并协助做好规划相关工作。
空间上已经连为一体的多个行政村应统一规划。
第六条 规划编制人员在进行现状调查,取得相关基础资料后,应采取座谈、走访等多种方式,征求村民对村庄发展的建议。村庄规划应进行多方案比较并向村民公示,广泛听取村民意见。县级建设(规划)部门应组织专家和相关部门对村庄规划方案进行技术审查。
第七条 规划成果完成后,须经村民会议或村民代表会议讨论通过,由乡级人民政府审查同意后,报县级人民政府批准。经批准的村庄规划应在村庄显著位置予以公布。
第八条 村民有义务对村庄规划的实施进行监督。县级建设(规划)主管部门和乡级人民政府应建立健全村庄规划实施的信息反馈制度,并设立和公布举报电话。

第三章 村庄规划的编制内容
第九条 村庄规划应包括村域规划、村庄建设规划、村庄近期建设整治规划三部分。
第十条 村域规划
村域规划的主要内容包括:经济社会发展和基础设施规划两个方面。
(一)经济社会发展规划
1.综合分析村庄经济社会发展和自然环境状况,明确村庄产业发展方向,确定“一村一品”或“一村多品”的产业格局;提出村庄经济组织合作方式建议、经济社会发展目标和农民增收的措施;提出地方传统文化保护、义务素质教育、农民体育健身以及农村社会养老保险、最低生活保障和新型合作医疗组织建设的目标和措施。
2.依据建制镇(乡)总体规划,预测农村富余劳动力转移趋势,确定村庄人口及建设用地规模,提出村域内村民居住点集中建设方案与措施。
3.划定村域范围内禁建、限建和适建区域。界定不同类型产业用地的范围,提出不同分区空间资源有效利用的限制和引导措施。
(二)基础设施规划
依据建制镇(乡)总体规划,在村域范围内确定道路、供水、排水、供电、电信、燃气、供热、垃圾处理、能源供应、农田灌溉、雨水集蓄、防洪堤坝等基础设施的选址及规模。
第十一条 村庄建设规划
村庄建设规划主要内容包括村庄用地布局、基础设施规划、公共建筑安排、景观风貌规划、农宅规划设计五个方面。
(一)用地布局规划
确定住宅建筑、公共建筑、生产建筑、基础设施、绿化等的空间布局,提出各类建筑的形式、体量、风格、高度、色彩及其他环境要求,满足指导建设或工程设计的深度。
生产建筑用地宜相对集中布置,合理确定养殖区域,积极倡导发展节约型、环保型、生态型农副产品加工和高科技产业,延长生产链条,促进产业集聚,配备必要的基础设施,与居住生活用地保持必要的防护距离。
(二)公共建筑安排
1、确定村庄各类公共建筑(基层组织活动、文化教育、医疗卫生、商业服务、集贸设施等用房)的内容、规模、位置及空间组合形式。
2、除小学、幼儿园、集贸市场外,宜将村委会、党员活动室、图书阅览室、老年活动室、卫生室、健身场所、信息服务站、露天剧场和农村超市等进行集中布置,形成村民活动中心。
(三)基础设施规划
落实村域基础设施规划,确定村庄内道路、给排水管道、电力电信线路、供热燃气管道、有线广播电视、垃圾收集转运、公共厕所、锅炉房、燃气站、集中沼气池等设施的规模、位置和走向。
(四)景观风貌规划
1、村庄规划应提出生态环境保护措施和建设控制要求,与周边山地、农田、水系等自然要素有机融合。
2、划定传统民居、文物古迹和革命纪念建筑等历史文化遗存的保护范围,提出保护利用措施。
3、新建建筑、小品、照明、指示牌、广告牌等实体设施的选型设计应与历史文脉、地方民俗、乡村特色相结合,统一规划、突出特色。街道两侧建筑体量应与街道宽度相适应。
(五)农宅规划设计
1、农宅规划应提出闲置宅基地整理方案,引导农民向居住小区集中,提倡建设单元式多层住宅。结合地方特色和村规民约,设计住宅组群空间布局,改善村民居住环境。
2、住宅建筑布置应满足良好的采光、通风条件。住宅建筑间距应参照《城市居住区规划设计规范》技术规定,不宜低于当地最低日照要求。提出建筑高度控制要求,减少邻里纠纷。
第十二条 近期建设整治规划
(一)制定村庄近期建设和整治计划,确定项目内容,预测工程量及投资,提出时序安排和村庄整治行动计划表。
(二)按照新农村建设的要求,合理安排村委会、党员活动室、图书阅览室、老年活动室、卫生室、健身场所、信息服务站、露天剧场和农村超市等的建筑形式和体量色彩,成为地方特色明显,高低错落有致,标志性的村民活动中心建筑群体。
(三)确定村庄道路交通疏导改造方案,打通断头路,拓宽狭窄街道,硬化主要路面和巷道,设置照明设施;结合道路改造,布置联村集中给水系统、雨污排水管沟,充分利用地形地貌,因势利导排入自然坑塘;制定环卫措施,合理布置垃圾收集点和清运场所;利用不宜建设的小地块、道路、庭院、河岸、坑塘、山坡等进行绿化美化。
(四)充分利用可再生能源,发展循环经济,积极推广农用沼气;改水、改厨、改厕、改圈,建设生态庭院;提供节能、节地的新型健康住宅设计方案。
第十三条 建制镇(乡)总体规划中确定需要迁并的村庄,应单独编制村庄环境整治规划。
村庄环境整治规划应制定村庄近期改善容貌环境的具体方案,提出控制村庄发展、引导村庄迁并的对策措施。具体内容可以参照第十二条的规定,根据需要适当简化。

第四章 村庄规划成果要求
第十四条 村庄规划成果一般包括“5图1书1表”,即5张规划图纸、1个规划说明书和1个近期整治行动计划表。
第十五条 村庄规划图纸主要包括:
(一)村域规划图(含区位图),比例尺宜采用1:2000-1:5000;
(二)村庄建设现状图,比例尺宜采用1:500-1:2000;
(三)村庄建设规划图,比例尺同村庄建设现状图;
(四)村庄工程规划图(含道路竖向及各类工程设施规划),比例尺同村庄建设现状图;
(五)村庄近期建设整治规划图(含建筑单体方案图),比例尺同村庄建设现状图。
第十六条 村庄规划说明书
主要内容包括:(1)概述;(2)村域规划;(3)村庄建设规划;(4)村庄近期建设整治规划;(5)规划实施对策建议。
规划说明书还应附有基础资料汇编、村民意见反馈、专家论证意见等资料。
第十七条 村庄整治行动计划表
主要内容包括:近期村庄建设与整治的项目内容、建设时序、工程量、投资估算与来源。
第十八条 单独编制的村庄环境整治规划,一般包括“2图1书1表”,即2张规划图纸、1个规划说明书和1个环境整治行动计划表。
(一)村庄环境整治规划的图纸主要包括:
1、村庄建设现状图,比例尺宜采用1:500-1:2000;
2、村庄环境整治规划图,比例尺同村庄建设现状图。
(二)村庄环境整治规划说明书
主要内容:(1)概述;(2)村庄环境整治目标和原则;(3)村庄环境整治具体方案;(4)村庄迁并引导措施;(5)规划实施对策建议。
规划说明书还应附有基础资料汇编、村民意见反馈、专家论证意见等资料。
(三)村庄环境整治行动计划表
主要内容包括:村庄近期环境整治的项目内容、建设时序、工程量、投资估算与来源。

第五章 附 则
第十九条 历史文化名村及其他有特殊要求的村庄,规划成果可适当增加图纸。
第二十条 本导则由河北省建设厅负责解释。
第二十一条 本导则自颁布之日起执行。



国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发土地治理项目建设标准》的通知

国家农业综合开发办公室


国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发土地治理项目建设标准》的通知

2004年5月24日 国农办[2004]48号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、农业综合开发办公室(局),新疆生产建设兵团财务局、农业综合开发办公室,农业部、水利部、国土资源部、国家林业局农业综合开发办公室:
  为贯彻落实财政部《关于改革和完善农业综合开发若干政策措施的意见》(财发[2003]93号),进一步规范和加强农业综合开发土地治理项目管理,我们研究制定了《国家农业综合开发土地治理项目建设标准》,现随文印发给你们,请遵照执行。原《国家农业综合开发土地治理项目试行标准》(国农办[2003]130号)同时废止。在执行中有何意见和建议,请及时向国家农业综合开发办公室反馈。
  各省农业综合开发办公室和中央农口有关部门,可按照本标准制定实施细则,并报国家农业综合开发办公室备案。

国家农业综合开发土地治理项目建设标准

  为了实现农业综合开发土地治理项目的投资目标,达到预期效益,参照国家农业、林业、水利等部门有关技术规范和建设规程,结合农业综合开发自身特点,制定本标准。
  凡国家立项投资的农业综合开发土地治理项目,均须按照本建设标准进行规划设计、施工建设和检查验收。
  农业综合开发土地治理项目包括中低产田改造、中型灌区节水配套改造、生态综合治理等建设内容。

中低产田改造建设标准

  一、综合标准
  1、项目区农业基本生产条件和生态环境明显改善,抵御自然灾害能力显著增强,农业特别是粮食综合生产能力提高,建成稳产高产、旱涝保收、节水高效的高标准基本农田。
  2、项目区有明确的范围,按灌区、流域进行统筹规划,集中连片进行规模开发。项目建设要突出解决制约当地农业生产的关键障碍因素,在此基础上,因地制宜采取水利、农业、林业和科技等综合配套措施,进行山水田林路综合治理。
  3、项目区与非项目区有明显区别,平原地区的项目区达到田成方、林成网、渠相通、路相连、旱能灌、涝能排、渍能降,基本实现园田化;丘陵山区的项目区,川地基本实现园田化,坡地基本实现梯田化。
  二、高标准基本农田标准
  (一)水利措施
  1、灌溉工程
  (1)灌溉系统规划科学,灌溉用水有保证,水质符合农田灌溉用水标准,因地制宜采取工程、农艺、管理等节水措施,灌溉制度科学合理。
  (2)湿润半湿润地区灌溉保证率:旱作区不低于75%,水稻区不低于85%;干旱半干旱地区灌溉保证率:旱作区不低于50%,水稻区不低于75%;其他地区一般不低于70%。
  (3)新建、除险加固和更新改造的小型水库、塘坝及引水渠首等工程,符合水利部门规定的技术要求和设计标准;井灌工程做到地下水资源合理利用、采补平衡;机井和泵站的水工建筑物、机电设备、10kv以下输变电设施配套齐全,综合装置效率达到有关规范标准。
  (4)输水、配水渠系(管道),桥、涵、闸等建筑物和田间灌溉设施配套齐全,性能与技术指标达到规范标准。渠道衬砌应坚固耐用,抗冻性能好;管道输水的干、支两级固定管道长度,每亩  为一般为5m以上,井、水泵、管道、出水口等综合配套,便民务实;在有条件且农民群众有积极性的地区,允许采用喷灌、微灌等先进节水技术,以大幅度提高水的利用率和生产效率。
  (5)灌溉条件较差的旱作农业区,应采取农艺、工程等节水措施提高天然降水的利用率。农艺节水措施包括蓄水保墒、地膜(秸秆)覆盖、选用抗旱品种、施用抗旱保水剂等,各项措施符合技术规范。工程节水措施主要是建立小型蓄水工程,即根据降雨、地形、耕地等条件,合理布设小型塘坝、蓄水池、水窖等工程,做到坚固耐用,使用方便,如采用注水种,水源最大田间运距采用畜力的一般不大于200m,采用机械的一般不大于500m。有条件且群众有积极性的地区,允许因地制宜采用微灌、喷灌等先进节水技术,所需过滤器、输水管道、滴头等配套齐全。
  (6)推行科学合理的灌溉模式。水稻区推广“薄、浅、湿、晒”模式;蔬菜等经济价值较高的作物采用节水、丰产灌溉模式;严重缺水地区采用灌关键水等非充分灌溉模式。
  (7)项目区水资源开发利用,宏观上实行总量控制,微观上实行用水定额管理。积极推行用水户参与灌溉管理模式,配备必要的量水设施,按用水量和核准的水价收取水费,以管理促节水。
  2、排水工程
  (1)排涝设计标准不低于3~5年一遇,主要建筑物防洪设计标准不低于10~20年一遇。
  (2)排水系统健全,排水出路通畅,排水渠系断面及坡度设计合理,桥、涵、闸等建筑物配套,末级固定排水沟的深度和间距,符合当地机耕作业、农作物对地下水位的要求。排水工程设计:旱作区一般采用1~3天设计暴雨,从作物受淹起1~3天排至田面无积水;水稻区一般采用1~3天设计暴雨,3~5天排至耐淹水深。
  (3)有渍害的旱作区,在设计暴雨形成的地面明水排除后,应在农作物耐渍时间内将地下水位降到耐渍深度;水稻区在晒田期3~5天内将地下水位降到耐渍深度。
  (4)改造盐碱地要建立完善的排灌系统,在返盐(碱)季节前将地下水位降到农作物生长的临界深度以下;在农作物播种出苗等生长关键期,控制0~20cm表土层的含盐量,以不危害农作物的正常生长为限。
  (二)农业措施
  1、农田工程
  (1)土地平整,集中连片。平原地区的田(地)块,要以有林道路或较大沟渠为基准形成格田,以适应农业机械化和田间管理要求。北方地区格田面积为200~400亩;南方地区为50~100亩。
  (2)丘陵山区的10~25度坡耕地,按照有利于水土保持要求,建成等高水平梯田(地),地面平整,并构成反坡;土壤活土层厚度一般不小于25~30cm,田面宽度一般要达到3m以上,田(地)埂稳定牢固(南方地区的田埂要采用石块衬砌或建设生物梯坎),修建好排水沟、泄洪沟,达到防洪标准,防止水土流失。
  2、田间道路
  布局合理,顺直通畅。机耕路建设分干道、支路两级,干道要与乡、村公路连接,必要时进行简易硬化,保证晴雨天畅通,能满足中型以上农业机械的通行;支路应配套桥、涵和农机下田(地)设施,便于农机进出田间作业和农产品运输。
  3、土壤改良
  (1)通过施用农家肥、秸秆还田等措施,土壤耕作层有机质含量提高0.1个百分点以上。
  (2)改造瘠薄地要加厚土层,使耕作层达到20cm以上。改造砂姜黑土或土壤中卵石多的地块,要清除砂姜卵石并掺合粘土。
  4、良种繁育与推广
  在有条件而又需要的项目区建立优质良种繁育基地,修建种子晾晒、仓储设施,配备必要的种子加工检测设备。良种繁育能力设计或区域内已具备的繁育能力,能够满足项目区内优势农产品生产的需要,优良品种的覆盖率达到100%。
  5、农业机械化
  积极推广农业机械化作业。平原地区主要作业环节基本实现机械化,丘陵山区农业机械化水平在原有基础上有较大提高。
  (三)林业措施
  1、因地制宜地采取林业措施,平原地区加强农田防护林网建设;丘陵山区要积极营造水土保持林、水源涵养林;土地沙化地区要加强防护林带建设,可适当减小林网网格面积。
  2、项目区内主要道路、沟渠、河流两侧,要适时、适地、适树进行植树造林,长度达到适宜植树造林长度的90%以上。造林时应预留出农机进出田间的作业通道。
  3、人工造林苗木胸径达到3cm以上,造林当年成活率达到90%以上,三年后保存率要达到85%以上,林相整齐,结构合理。
  4、平原地区的农田防护林网建设,要达到林业部门规定的标准,防护林网格面积与格田面积一致;防护林网控制面积占宜建林网农田面积的比例,北方地区达到85%以上,南方地区原则上达到75%以上。
  (四)科技措施
  1、技术推广。在项目建设期间,推广2项以上先进适用技术,重点是农产品质量安全、标准化生产等方面的技术。鼓励采用经济适用的新材料、新工艺、新技术,提高工程建设质量。
  2、培训。在项目建设期间,对项目区受益农户进行先进适用技术培训2~3次。要加强对项目区乡村干部、技术员、财务人员和受益农户在农业综合开发政策方面的培训,使其熟悉有关资金和项目管理方面的要求,更好地完成项目建设任务。
  3、扶持农技服务组织。适当扶持原有农技服务体系,重点支持具有技术推广服务功能的农民专业合作经济组织,通过为其配备必要的仪器设备、补助适量服务经费等方式,明确其在项目建设中的具体任务,并严格进行考核。
  三、优势农产品基地标准
  优势农产品基地,特指具有资源优势、产业基础和市场需求,在国内外市场具有较强竞争力,具备一定规模、产业化经营程度较高的种植业(经济林除外)优势农产品生产基地。优势农产品基地除执行高标准基本农田建设标准的有关规定外,应针对主导优势农产品的实际生产需要,突出节水、良种、农机、技术推广服务等建设内容,并适当提高投资标准。基地建成后,主导优势农产品的种植面积不低于项目区农作物种植面积的70%;良种基本实现统一供应,并且来源有保障;农技服务、质量检测(检验)体系配套完善,保证标准化生产的需要,产品质量安全,产品市场相对稳定;基地具备一定规模,形成产地品牌,有相应的龙头(企业或市场)作保障,产业化经营程度较高,项目区农民增收明显。

中型灌区节水配套改造建设标准

  一、综合标准
  1、通过对中型灌区灌排骨干工程设施进行续建配套和节水改造,为农业综合开发项目区创造灌排骨干工程条件,直接为中低产田改造提供服务。
  2、灌区范围明确, 设计灌溉面积一般不低于5万亩,不超过30万亩。规划设计科学合理,符合区域水资源利用总体规划和节水灌溉发展规划。
  3、项目建设过程中推行了项目法人制、招投标制、工程监理制和公示制,骨干工程设施质量优良,总体完好,运行管护规范。
  4、灌溉保证率:湿润半湿润地区:旱作区不低于75%,水稻区不低于85%;干旱半干旱地区:旱作区不低于50%,水稻区不低于75%;其他地区一般不低于70%。
  5、灌区管理体制改革到位,灌区运行机制完善,建立用水户协会,成立供水实体,用水户参与灌溉管理模式初步形成。
  二、工程标准
  (一)水源及渠首工程
  1、灌溉水源有保障。灌溉水源水质符合农田灌溉水质标准。水源及渠首工程(含机电井)总体完好,运行安全可靠。
  2、井灌工程做到地下水资源合理利用、采补平衡。
  (二)灌排渠系
  1、干支渠道能保证设计输水能力,边坡稳定,水流畅通。
  2、干支渠道衬砌的技术指标达到规范要求,坚固耐用,抗冻性能好。输水管道、暗渠等设计合理,技术指标达到规范要求。渠系水利用系数绝对值提高0.1以上。项目区单位面积用水量节约15%以上。
  3、排水系统健全,排水出路通畅,排涝设计标准不低于3~5年一遇,主要建筑物防洪设计标准不低于10~20年一遇。
  (三)渠系建筑物
  1、农桥、涵洞、水闸、渡槽、倒虹吸、隧洞等渠系建筑物分布合理,能满足灌排系统水位、流量、泥沙处理、运行管理的要求,适应群众生产生活的需要。
  2、渠系建筑物的设计、施工符合现行有关标准的规定。
  (四)量水设施
  灌溉渠道的进水口、分水口等处配备必要的量水设施,并与渠系建筑物结合布置。

生态综合治理建设标准

  生态综合治理主要包括草原(场)建设、小流域治理、土地沙化治理等建设内容。
  一、草原(场)建设标准
  在牧区实施的草原(场)建设项目,主要包括人工草地、天然草场改良、天然草场划区轮牧、饲料基地、草籽繁育基地和畜牧基础设施等建设内容。
  (一)综合标准
  项目区相对集中连片,天然草场成片面积在5000亩以上,人工草地在1000亩以上;人工草地覆盖度达到95%以上,亩产优质青干草达250kg以上;天然草场退化草地改良治理后,优良牧草占40%以上,牧草产量在原基础上提高30%以上,草地覆盖度达到90%以上;沙化草地经治理后,草地覆盖度达到90%以上,优良牧草占40%以上,亩产青干草达到150kg以上;天然草场划区轮牧,牧草产量增加 20%以上,载畜量提高0.8倍以上;饲料基地亩产青贮饲料2500kg以上,精饲料200kg以上,多汁饲料3000kg以上;草籽繁育基地亩产草籽18kg以上。
  (二)水利措施
  1、灌溉人工草地、饲料基地和草籽繁育基地,有可靠的水源和配套齐全的灌溉设施。采用节水灌溉方法与技术,灌溉人工草地灌溉保证率在50%以上,饲料基地、草籽繁育基地灌溉保证率在75%以上。
  2、天然草场改良,在有条件的地方建小塘坝、集雨工程等,以适时对退化及沙化草地实施灌溉。
  3、划区轮牧区的牧道和饮水点设置合理,一般轮牧区采用固定和移动饮水方式,固定饮水点与放牧场适宜距离为1.5km左右。
  (三)草业措施
  1、围栏。网围栏符合ZBB92001一003环扣式镀锌钢丝网围栏标准,围栏高度在1.1~1.3m;生物围栏采用密实种植,宽度l.5~2.0m;划区轮牧小区利用网围栏、太阳能、风能围栏或活动围栏进行分隔保护。
  2、耕作。选择适宜的播期、播深和播量,精耕细作,采取有效措施保证苗全、苗齐、苗壮。旱作人工草地原则上采用免耕播种等保护性耕作技术。
  3、良种。选择适合当地水土条件,抗旱、抗寒、抗逆性强、产量高、营养价值高的优质牧草和饲料作物品种,牧草种籽和饲料作物种籽的纯净度达到85%以上,发芽率达到95%以上。1000亩以上的草籽繁育基地,根据需要配置仓库、晒场和种子精选设备。
  4、畜牧基础设施。标准化棚圈符合当地统一设计标准,砖木结构,建筑面积按一个羊单位0.5 m2计算,但不少于150 m2;配套活动场院面积按一个羊单位3 m2计算,但不少于600 m2;配套贮草棚面积按一个羊单位0.6 m2计算,但不少于180 m2平方米;青贮窖就地取材,坚固耐用,内壁光滑,防冻,不透气,青贮体积按一个羊单位0.1 m3计算,但不少于30 m3;药浴采用洗浴池和移动淋浴式,洗浴池坚固耐用,防冻,长度在15m以上。
  5、牧业机械化。地势相对平坦的草场作业基本实现机械化,小丘陵和沙丘作业实行机械和人工相结合。
  (四)科技措施
  1、技术推广。普遍推行牧草免耕播种、划区轮牧、天然草地补播、牧草混播、优质牧草选育、鲜草捆包、牧草综合加工,节水灌溉、胚胎移植、疫病防治等先进适用技术,使项目区科技贡献率比当地平均数提高5个百分点。
  2、技术培训。在项目建设期内,对基层干部、技术人员进行先进适用技术培训3次,对家庭牧场户培训2次,每个项目区至少有2名科技骨干。
  二、小流域治理建设标准
  在水土流失较为严重地区实施的小流域治理项目,主要包括坡耕地治理、沟道治理、小型蓄排水工程、成片造林、封山育林、退耕还林(草)、沼气池等建设内容。采取生物与工程相结合的措施,进行综合治理,项目区治理面积不低于1000亩,治理程度达70%以上。
  1、坡耕地治理。梯田的田面宽度在3~5m以上,防御暴雨标准不低于10年一遇,3~6小时最大降雨,做到田、路、沟、渠配套。
  2、沟道治理。做到大、中、小型工程相互配套。谷坊工程防御标准为10~20年一遇,3~6小时最大暴雨。小型淤地坝应做到土坝与溢洪道或土坝与泄水洞配套,淤积年限一般为5年;中型以上的淤地坝应做到坝体、溢洪道、泄水闸配套齐全,淤积年限不小于5年。设计洪水标准,中型坝按10~30年一遇确定,大型坝按30~50年一遇确定。
  3、小型蓄排水工程。坡面、路旁、沟底小型蓄排水工程布局合理,截水沟的间距为20~30m,防御暴雨标准不低于10年一遇,24小时最大降雨量。
  4、成片造林。造林面积在30亩以上,当年人工造林成活率和三年后保存率达到85%以上,林地内不存在连片面积1 亩以上宜林的无林地块。
  5、封山育林。每个封育区面积不小于500亩,南方地区5年,北方地区7年后林草覆盖率达到90%以上,不存在1亩以上无林草地块。
  6、退耕还林(草)。25度以上坡地必须退耕还林还草,当年造林种草成活率和三年后保存率达到85%以上;16度~25度坡地,土壤侵蚀严重的地段必须退耕还林还草,林木或林草覆盖率达到50%以上。坡面较长的坡耕地,沿等高线方向种植固定的草带(或灌木带),草带(或灌木带)间距离12m~20m。
  7、农村能源生态建设。因地制宜发展以沼气池为基本建设内容的农村能源生态建设,完善推广“四位一体”(即沼气池、猪圈、厕所、日光温室四位一体,主要适用于北方地区)、“五配套”(即在“四位一体”模式基础上加建10m3 水窖,主要适用于西北干旱缺水地区)、“猪沼果(菜)”(即建设畜禽舍、沼气池、果园或菜地等,主要适用于南方地区)等能源生态模式和技术。沼气池内壁坚固,保温性能和封闭性能良好,容积不小于6m3,有安全通道与农户厕所、畜禽棚圈等相连接,能够有效地利用秸秆、人畜粪便等生产沼气,为农户生产、生活提供必要的光、热等能源。
  三、土地沙化治理标准
  在土地沙化较为严重地区实施的土地沙化治理项目,要选择水土条件相对较好、地势平坦、土层厚度在30cm以上、治理潜力较大的地区进行治理,年度单个项目区治理面积不低于5000亩。周边植被盖度0.2以下的地带,林草覆盖率要达到80%以上;周边植被盖度0.2~0.4的地带,林草覆盖率要达到90%以上。其他治理措施参照执行中低产田改造建设标准。
  中低产田改造、中型灌区节水配套改造和生态综合治理项目的主要建设工程的产权归属明确,管护主体落实,管护制度健全,管护责任落实。各项工程设施保持完好,能长期发挥效益。项目区设有必要的公示牌,主要工程建筑物上有农业综合开发标志。