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论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 20:34:55  浏览:9902   来源:法律资料网
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





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云南省水利工程供水收费标准和管理办法

云南省人民政府


云南省水利工程供水收费标准和管理办法
云南省人民政府


第一章 总 则
第一条 为了合理利用水资源,促进节约用水,保证水利工程必需的运行管理、大修和更新改造费用,充分发挥水利工程效益,根据《中华人民共和国水法》和国务院国发〔1985〕94号文发布的《水利工程水费核订、计收和管理办法》精神,结合我省情况,制定本办法。
第二条 凡水利工程都应实行有偿供水。工业、农业和其他一切用水单位或用水户,都要按规定向水利工程管理单位交付水费。
第三条 各级人民政府要加强核定水费标准工作的领导。各级水利主管部门和工程管理单位,要做好水费标准的核定、计收、使用和宣传教育工作。工程管理单位要搞好水利工程设施的维修、养护和管理,做好服务工作,保证供水。用水单位和用水户应爱护水利工程设施,保护水资源
,节约用水。
第四条 集体管理的水利工程,其水费标准和计收办法可参照该地区的水费标准和管理办法确定,报经当地政府批准后实行。

第二章 消费标准
第五条 核定水费标准的原则
(一)确定合理的供水成本
供水成本包括供水工程的运行管理费、大修理费和固定资产折旧费,以及其他按规定应计入供水成本的费用。蓄水工程和引水工程固定资产的折旧率按2.5%计算,大修理费率按1%计算;提水工程固定资产的折旧率按4.5%计算,大修理费率按1.5%计算。年供水量按多年实
际供水量的平均值计算。对配套不全的工程,计算工程总投资时,要加入配套所需的投资。计算农业和非农业供水成本时除运行管理费和大修理费的计算办法相同外,在固定资产的折旧费中,农业供水成本不包括农民投劳投物折资和筹资的固定资产值;非农业供水则要包括农民投劳投物折
资和筹资的固定资产值。
(二)核定水费的原则
全省不实行统一水价,各类水费标准应在核算供水成本的基础上,根据国家政策和当地水资源情况,由各地、州、市、县水利主管部门,会同同级物价、财政等部门,依据本办法拟定,报同级政府批准后执行,并报省水利水电厅、省物价局备案。对各类用水可按下列原则确定:
1、农业水费。粮食作物水费标准等于农业供水成本;经济作物水费标准应略高于农业供水成本。
2、非农业水费。非农业水费标准按等于非农业用水的供水成本加一定的年盈余核定。年盈余的计算,工业水费按供水投资的4-6%,城市生活水费按供水投资的2-3%确定。
各地核定水费标准时,要考虑工、农业生产等方面的承受能力,但又不得低于本办法规定的最低标准。如因自然灾害等特殊原因,确定的水费标准低于其供水成本的,其差额由当地财政给予补贴。
第六条 各类用水水费标准
(一)农业水费:农业水费中,粮食作物原则上应征收粮食,也可以粮食定标准,按当地当时粮食议购价确定折算标准,征收现金。
1、自流灌溉:按水方收费,粮食作物用水每100立方米收粮食(种什么收什么)2到3公斤或1.5元到2.5元;经济作物(包括蔬菜、烤烟、甘蔗等)用水,生100立方米收2.5元到4元。按灌溉面积收费,粮食作物每亩水稻每年收稻谷10公斤到15公斤;每亩包谷每
年收包谷4公斤到8公斤;每亩经济作物每年至少收10元。
2、提水灌溉:实行按供水量收费。根据不同水源的供水成本和提水费用,由各地州市水利主管部门会同同级物价、财政部门确定。
(二)改善环境和公共卫生等方面的水费标准,参照农业水费标准确定。由水利设施专门供水进行水生种植、养殖和经济果木用水的,其水费标准,可参照经济作物用水按供水量计收的标准执行。
(三)工业水费收费标准,消耗水每立方米收4分到8分,循环水(指用后返回水库内,且水质符合标准的水)每立方米收4厘到8厘。
(四)城市生活用水水费标准,每立方米收3分到6分。
(五)水力发电用水水费:结合灌溉或其他用水的,按水电站售电电价的12%或电网平均售电电价的8%计收;不结合灌溉或其他用水的,按结合用水水费的2倍计收。如系梯级水电站,第一级按上述标准计收,以下各级均按第一级标准的一半计收。引用人工控制的滇池、洱海等湖
泊的水发电的水费及小水电(即单机6000千瓦,总装机1.2万千瓦以下)用水的水费可按低于上述标准的原则,由水管单位与发电部门商定。无论水库或湖泊,因汛期泄洪利用弃水发电的水量、水费可以免收。

第三章 收费办法
第七条 按照分级管理的原则,工程属哪一级管理的,就由哪一级水利主管部门组织收交水费。上级水利、物价部门可对其收交情况进行监督检查。
第八条 农业水费征收现金的,可由水利工程管理单位计收,也可委托乡(镇)水管站、村公所代收;征收稻谷的,由水利工程管理单位会同各乡(镇)水管站和村公所按农户实际用水量或灌溉面积,将应缴纳的水费粮数量填发水利粮通知单到农户,并造册抄送粮管所代收。以粮食定
标准计收现金的,由当地水利主管部门按当地当时粮食议购价折算征收现金的标准,经当地政府批准后,征收现金。
(一)委托乡(镇)水管站和村公所代收水费或代办征收粮食手续的,由水利工程管理单位付给实收金额的3%,或每公斤粮食交2分手续费;委托粮管所代收的粮食,由水利工程管理单位按每公斤粮食付给2分到3分的代收手续费。
(二)所收水费粮,水利工程管理单位可根据工程维修的补助粮和开展水利综合经营等的需要留用20-50%。其余的水费粮,原则上由粮食、水利部门参照当地当时的粮食议购价确定价格,并经当地政府批准,售给粮食部门。粮食部门可作当地议销粮源。需由粮管所代储的粮食,
由水利工程管理单位商请当地粮食部门同意后可代储,并按规定付给保管费和按国家规定标准承担粮食损耗。
(三)按供水量收费的计量点,蓄水和引水工程从渠首计算,提水工程从水池出口计算。
第九条 工业城镇生活、乡(镇)企业和水力发电等非农业水费,由水利工程 管理单位与用水单位签订供水交费合同。供水单位保证按合同供水,用水单位按合同每月向水利工程管理单位缴纳水费。
第十条 一切用水单位和用水户都应按期交清水费。无故拖延或拒付水费的,自通知交费之日起,10日内不交纳者,每超1日加收3‰的滞纳罚金。经多次催交仍拒绝交纳水费的,水利工程管理单位有权限制供水直到停止供水。

第四章 水费的使用和管理
第十一条 水费收入是水利工程管理单位的主要经费来源,一律纳入抵支收入科目核算,视为预算内收入,纳入同级预算管理,免交能源交通重点建设基金和国家瞀调节基金。免交的部分要如实计算,全部转作事业发展基金,不得用于非生产性支出。水费只能用于水利工程的运行管理
、大修理和更新改造的支出。结余水费可结转使用,任何单位和部门不得截留、挪用水费。
第十二条 水利工程管理单位要加强财务管理,建立健全财务制度。要收好、管好、用好水费,努力节约开支。各级水利主管和财政部门对水利工程管理单位的年度财务收支计划和决算,财务制度的执行情况和资金使用效果,负责审批、检查、监督。
第十三条 非农业供水的水费收入,扣除供水成本后,其盈余部分的一半,留给工程管理单位使用,按60%、20%、15%和5%的比例,分别建立事业发展基金、职工福利基金、职工奖励基金和后备基金;其余一半按下列比例上交:
(一)县管水利工程,分别向县(市)、地州市、省水利主管部门上交70%、20%和10%。
(二)地州市管的水利工程,分别向地州市、省水利主管部门上交80%和20%。
上交各级水行政主管部门的水费应严格按照财务级次和隶属归口的财会制度管理,主要用于国家管理和水利工程的大修理和更新改造经费项目的补助支出,不得用于机关本身的开支。

第五章 附 则
第十四条 防洪、排涝受益范围明确的水闸、堤防等工程,应向受益单位和受益农户收取保护费。其标准,由各地州市水利部门会同同级物价、财政部门根据工程的运行管理费和大修理费确定。
第十五条 本办法自一九九一年一月一日起执行。一九八六年十月二十日云南省人民政府关于转发省水利水电厅、省物价局《云南省水利工程供水水费征收办法》同时废止。本办法由省水利水电厅负责解释。


1991年1月17日
简介中国先秦婚姻制度

曾广荣


  笔者从事民事审判工作已有多年,在对婚姻家庭纠纷处理之余,也常涉览我国古代的婚姻制度,现对我国先秦婚姻制度简单摘要,以博有兴趣的读者一览。
  “婚姻”即嫁娶,也就是女子嫁夫,男子娶妻。在我国《诗经》的“郑风•丰序”中记载“婚姻之道缺,阳倡而阴不和,男行而女不随。”其疏记载:“论其男女之身,谓之嫁娶;指其好合之际,谓之婚姻。嫁娶,婚姻,其事是一。”
  我国与世界其他文明古国一样,在其社会发展过程中也经历了三种主要的婚姻形式,即群婚制、对偶婚制和专偶制(即一夫一妻制)。“群婚制”又分“族内婚”和“族外婚”两种形式,亦即两个阶段,前者是指氏族内一群兄弟姐妹的集体婚配,后者指两个不同的氏族之间世通婚姻,即甲族的兄弟姐妹与乙族的兄弟姐妹集体婚配,禁止本族内兄弟姐妹的婚配,包括旁系的兄弟姐妹在内。“对偶制”是在族外婚的基础上,一男一女结成配偶,但关系松散,没有独占的同居。我国自夏、商时即已实行一夫一妻制,但直到西周,一些原始婚俗也并未完全消失,即便到了春秋战国时期,也保留了不少原始群婚的遗俗。当时,女子出嫁谓之“归”。如《诗•周南•桃夭》中说“之子于归,宜其室家。”《春秋•庄公元年》中也说“王姬归于齐”。这是因为在远古实行族外婚的时候,甲乙两族世婚,两者的兄弟姐妹皆为姑表关系,婚配后自然互称对方的父母为舅姑。当进入对偶婚从夫而居时,女子同舅的儿子婚配,实际是又回到了本族即母族,所以称之为“归”。
  “婚”和“娶”本作“昏”和“取”,女字旁是后来加上去的。“昏”又本作“?e”,唐朝为避太宗李世民的讳而改为“昏”。从词义看,“昏”为日暮,天刚黑时;“取”为捕取、夺取。以“昏”和“取”称婚姻之事,与原始的“掠夺婚”有些联系。“掠夺婚”也称“劫夺婚”或“佯战婚”,它是原始氏族成员由男从女而居过渡到女从男而居的一种婚姻形式,《易经》一书中就有“匪寇婚媾”的记载,意为来者并非为了劫夺,而是为了谋求婚姻。这些求婚的男子往往是乘车马而来,车上的人都是一色的黑色装备,手里还拿着武器。既然婚礼与“掠夺”有关,当然黄昏时举行最为适宜,正象《白虎通义•嫁娶》中所说“昏时行礼,故谓之婚也”。《诗•陈风•东门之杨》:“昏以为期,明星煌煌。”
  先秦留有原始风俗的婚姻形式还有“媵妾”制和“?A报”制、“赘婿”制。媵妾制是一种多妻制的表现形式,其特点是一女出嫁,同族的娣侄随嫁或陪嫁。《仪礼昏礼》记载“古者嫁女必以侄娣从,谓之媵。”娣侄处于从属地位,也称为媵妾。媵制起源颇早,《尸子》一书推测尧帝嫁二女于舜就是媵制。其盛行于春秋,如《诗•大雅•韩奕》就描述韩侯娶妻,“诸娣从之,祁祁如云”,《公羊传•庄公十九年》载:“诸侯娶一国,则二女往媵之,以侄娣从。”至战国时期逐渐衰落。“妾”制的实质与“媵”制基本相同,皆为原始社会向对偶婚演变形式之遗风,但妾的来源较为多杂,多为奴隶(妾字的本义即为女奴隶)及贫家妻女。其较媵制出现稍晚,但保留的时间却更长。
  “?A(亦作蒸)报”制即后来的“转房”制,是指父子、叔侄、兄弟之间先后同娶一妻。如《左传•桓公十六年》记载:“初,卫宣子?A于夷姜,生急子。”夷姜就是宣公的庶母,此为父死而子娶其庶母为妻;又如《左传•宣公三年》记载:“(郑)文公报郑子之妃。”郑子是文公的叔父,此为叔死而侄娶其婶为妻;再如《左传》记载,秦穆公曾将女儿怀赢嫁给重耳(晋文公)的侄子子圉(晋怀公),后来又将怀赢嫁给了重耳,这是为叔父娶其侄媳为妻,还如《淮南子•汜论训》记载,春秋时的“苍吾绕娶妻而美,以让兄”,这是为兄娶其弟媳为妻;而战国时齐人“孟卯妻其嫂”,生了五个儿子。“?A报”制虽然是原始群婚是遗俗,但当时已完全纳入一夫一妻的框架,故而被当时礼法和舆论所充许,而社会对?A报所生子女也毫无鄙视,在他们中间出现了不少国君或著名人物,如卫戴公、卫文公、宋桓夫人许穆夫人、太子申生等。
  “赘婿”制是男方嫁女方从妻而居的一种婚姻形式,它发生在由对偶婚向一夫一妻制个体婚过渡的时期,其主要有两种情况,一是丈夫改从妻子姓氏,且子女亦随母姓,丈夫和子女皆属女方群体的成员;二是丈夫到妻子的娘家居住一个时期,无偿地在女方家“服役”,并接受各种考验,之后才能将妻子领回自己的家。因此,“赘婿”制也叫“服务婚”或“考验婚”。据《史记•五帝本纪》载,尧将二女嫁给舜,采取的形式就是这种“考验婚”。战国时代的秦国就曾实行过“家富子壮则出分,家贫子壮则出赘”的“双轨制”婚姻。又如《三国志•魏志•东夷传》记载,我国古代少数民族高句丽就是实行“?傥荨敝频幕橐觯骸捌渌鬃骰橐觯?杂镆讯ǎ??易餍∥萦诖笪萦诤螅??傥荩?倌褐僚?一?猓?悦?虬荩?虻镁团?蓿?缡钦咴偃???改颂?咕托∥葜兴蓿??偈喜??辽?右殉ご螅?私?竟榧摇!痹谇睾旱闹性?厍??白感觥敝扑淙换乖诿窦浣隙嗟拇嬖冢??感鋈丛馐苁廊似缡樱?踔帘徽??形?胺②亍钡亩韵蟆
  先秦时期,民间还有一种在宗教节日男女相会的风俗。《周礼》中道:“中春之月,令会男女。于是时也,奔者不禁;若无故而不用令者,罚之,司男女之无夫家者而会之。”这种男女相会的礼俗,又常常同“高礻某 ”联系在一起。所谓“高礻某”,又称“郊礻某”。“高”即“郊”,二字古代含义相同;“礻某”即“媒”,就是媒神,多为古代各部族的始祖母,其祠设在郊外,多在仲春之日于水滨举行祭祀活动,是为男女欢会之良机,《诗经》中亦有不少生动的描述。显然,这是母系氏族社会“知其母不知其父”的群婚制的一种遗风。
  当然,随着封建礼教的建立和完善,婚姻形式也在发生变化,尤其自春秋战国时期,社会上越来越注重“父母之命,媒妁之言”,一些婚俗经过长期的演化而形成了某种仪式,内容颇为繁杂。例如,男女已到成婚年龄(一般男子二十,女子十五)要举行“冠礼”和笄(ji,即簪)礼”,前者是在男子的头上依次加缁布冠、皮弁、爵弁,后者是将女子的头发绾成一髻用纟丽(shi,又读xi,束发的帛)将其包住,再用笄插定发髻,其礼义皆十分复杂。又如,先秦婚姻一般要经过六道手续,称为“六礼”。《仪礼•土昏礼》中记载,“六礼”即纳采(向女家送礼、求亲)、问名(向女家问清女子的名字、生辰)纳吉(卜得吉兆后到女家报喜、送礼、订婚)、纳征(订婚之后向女家送较重的聘礼,也叫“纳币”)、请期(选定完婚吉日、向女家征求同意)、亲迎(新郎至女家迎亲)等。
  今天的婚姻已实现了婚姻自由、真正的一夫一妻,较之古代的婚姻制度有了天壤之别,但在部分农村还有些古老婚俗的遗俗,如男方在迎娶女方之前要给女方父母一笔不小的彩礼,而此如若以后离婚往往成为双方争执的焦点。处理此类案件有感,闲来涂鸦此文,聊博读者一笑。
(江西省奉新县人民法院 曾广荣)